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정부의 고강도 가계부채 관리방안(6·27 대책) 이후에도 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 계속 하락하고 있다. 집값 오름세가 지속되는 가운데 전세대출 문턱이 높아지자 매매가격이 전셋값보다 더 빠른 속도로 뛰고 있어서다. 매매와 전세 수요자 모두 골머리를 앓게 됐다는 평가가 나온다. 지방은 아파트 투자 가치에 대한 기대가 점점 떨어지면서 전세가율이 우상향 곡선을 그리고 있다.
20일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 52.8%(최근 3개월간 실거래 기준)로 집계됐다. 지난 4월 56.5%에서 3개월 연속 전세가율이 낮아졌다. 이 기간(4월 대비 7월) 송파(50.9%→42.9%)와 서초(49%→41.2%), 성동(52.6%→44.9%), 마포(56.9%→50.7%), 강남(46.3%→40.6%), 영등포(56.2%→50.5%) 등 지역에서 전세가율 낙폭이 컸다. 올 들어 아파트값이 크게 오른 지역이라는 공통점이 있다.

최근 전세가율 하락은 전셋값보다 매매가격이 더 가파르게 상승해서 나타나는 현상이라는 분석이 나온다. 6·27 대책도 이 흐름을 바꾸지 못했다. 주택담보대출 6억원 제한 등 강력한 대출 규제로 부동산 시장이 급속히 얼어붙었지만 ‘공급 부족’ 우려 등으로 가격 상승세 자체가 꺾이진 않았기 때문이다.

전셋값 하락으로 전세가율이 떨어지는 게 아니다 보니 전세시장도 불안하긴 마찬가지다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “전세대출 규제로 보증금을 마냥 올리지 못하는 상황이라 표면적으론 전세시장이 안정된 것처럼 보일 수 있다”면서도 “시장에서 순수 전세 매물 자체가 크게 줄고, 반전세로 전환하는 사례가 늘어 임차인의 부담은 더 증가하고 있다”고 설명했다. 갭투자 금지, 주담대 실행 시 6개월 내 전입 의무, 잔금대출 규제 등으로 전세 공급이 원활히 이뤄지지 않고 있다.

빌라(다세대·연립) 시장은 전세가율 하락세가 더 두드러진다. 서울 빌라 전세가율은 작년 7월 70%에서 지난달 61.8%까지 내려갔다. 전세사기 사태 이후 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 기준이 강화돼 전셋값이 내려간 영향이 크다. 다만 보증금 하락분이 월세에 전가되는 ‘월세화’ 현상이 강해져 수요자의 주거비 부담은 더 커지고 있다.지방 아파트 시장은 서울과 딴판이다. 비수도권의 아파트 전세가율은 4월 73.7%에서 지난달 74.6%로 뛰었다. 비율 자체도 서울보다 20%포인트 넘게 높을뿐더러 최근 3개월 연속 상승곡선을 그리고 있다. 통상 매매가는 투자 가치, 전셋값은 사용 가치에 따라 형성된다. 지방의 전세가율이 높은 건 그만큼 미래 가치 상승에 베팅하는 수요자가 적다는 의미로 풀이된다. 시세 차익 기대가 작으니 굳이 주택을 매수하려 하기보다 전세를 선택하는 경향이 강하다.

전세가율이 80%를 넘어 ‘깡통전세’ 경고음이 울리는 지역도 적지 않다. 지난달 기준 경남 사천(87.6%), 충북 제천(85.7%), 경남 거제(85.1%), 전북 익산(85%) 등의 아파트 전세가율은 85%를 웃돌고 있다. 강원 강릉은 빌라 전세가율이 90%를 나타냈다. 업계 관계자는 “거제 같은 산업도시는 과거 조선업이 호황일 땐 부동산 가격이 덩달아 올랐는데, 최근엔 외국인 근로자가 급증하면서 이런 흐름도 끊겼다”고 말했다. 전세가율이 높으면 가격 하락기 때 전세보증금 미반환 리스크가 커지는 만큼 유의해야 한다는 지적이 나온다.

이인혁 기자