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매년 6월 1일을 기준으로 재산세 과세 대상인 주택 및 토지 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 ‘종합부동산세’(종부세)를 납부할 의무가 있다. 종합부동산세는 각자가 소유한 지분의 공시가격을 합산해 기본공제 9억원(1가구 1주택자인 경우에는 12억원 공제)을 차감한 후 공정시장가액비율(현재 60%)을 곱한 금액을 기준으로 계산한다. 이때 개인이 소유한 주택 중 상속으로 취득한 주택은 일부 예외 규정이 있다. 이와 관련해 알아본다.

먼저 일반주택을 1채 보유한 사람이 상속주택을 취득하는 경우다. 과세 기준일 현재 상속 개시일부터 5년이 지나지 않은 주택이거나 상속주택에 대한 지분율이 40% 이하인 주택 또는 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원 이하(지방은 3억원 이하)라면 기존에 보유하고 있던 일반주택 1채에 대해 ‘1가구 1주택’ 특례를 적용받을 수 있다.

종합부동산세법에서 1가구 1주택 특례는 기본공제 12억원을 적용받는다. 기본공제액이 늘어나면 상속주택에 대한 공시가격이 합산되더라도 과세표준은 줄어들게 된다. 더불어 소유주의 연령(만 60세 이상), 일반주택 보유 기간(5년 이상)에 따라 계산된 종합부동산 세액에서 최대 80%까지 세액공제도 가능하다.

종합부동산세는 과세표준에 세율을 적용해 종합부동산 세액을 계산한 다음 재산세 중복분을 공제해 산출세액을 확정한다. 이 산출세액에 1가구 1주택 세액공제까지 적용한 금액이 최종 세액이 된다.

1가구 1주택 상속주택 특례가 적용되면 상속으로 인해 2주택자가 됐다고 하더라도 1가구 1주택 세액공제를 적용받을 수 있다. 다만 상속받은 주택에 대한 공시가격은 합산해 종합부동산세를 계산해야 한다. 적용되는 세액공제도 전체 계산된 세액이 아니라 일반주택에 해당하는 부분만 비율적으로 공제한다. 이 비율은 일반주택과 상속주택의 공시가격 비율로 안분해 계산한다. 또 특례를 적용받기 위해서는 ‘1세대 1주택자 판단 때 주택 수 산정 제외’라는 신청해야 한다. 신청은 최초 상속개시일에 하면 되고, 매년 반복할 필요는 없다. 상속으로 인해 2주택이 되었으므로 기존의 1세대 1주택자 특례를 계속 적용받게 해주는 규정이다.

세율 적용 때 주택 수에서도 제외할 수도 있다. 종합부동산세법의 경우 과세표준 금액을 기준으로 12억원까지는 2주택 이하를 소유한 사람과 3주택 이상을 소유한 사람의 적용 세율이 동일하다. 그러나 과세표준 금액이 12억원을 초과하면 3주택 이상 소유자에게는 상대적으로 높은 세율이 적용된다. 이때 2주택자가 상속으로 인해 3주택이 되었다면, 역시 신청(세율 적용 시 주택 수 산정 제외)을 통해 과세표준 금액이 12억원을 초과하더라도 2주택자 이하 소유자와 같은 세율로 적용받을 수 있다. 다만 계산은 위와 동일하게 과세표준은 상속주택 부분에 대해서도 합산해 계산해야 한다. 이 규정 역시 상속으로 인해 불가피하게 주택 수가 늘어난 사정을 감안해주는 규정이다.

이처럼 종합부동산세 납부와 관련해 상속주택이 추가되는 경우 구체적이고 실질적인 예외 규정이 존재하므로 해당 사항을 잘 파악해야 한다. 신고에 의한 납부는 그 신고 내용에 대해 본인이 책임진다는 의미다. 위 규정에 해당한다면 꼼꼼히 따지고 주변 세무 전문가의 도움을 구하는 것도 좋은 선택이 될 것이다.

김성일 리겔세무회계 대표