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서울시가 소규모 주택정비사업인 모아주택·모아타운 활성화에 적극 나서는 등 주택 공급에 속도를 낸다. 재건축·재개발 사업에 적용해온 ‘사업성 보정계수’를 도입하고 공공기여를 완화해 분담금 부담을 낮춘다. 모아타운 관리계획과 건축계획을 병행 수립하는 등 행정 절차도 간소화한다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘모아주택 활성화 방안’을 19일 발표했다. 사업성 개선으로 모아타운 사업 기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만원가량 줄어들 것으로 시는 예상했다. 이 같은 지원에 힘입어 공급 가능한 모아주택은 11만7000가구로 추정된다.

모아주택은 대규모 재개발이 어려운 저층 위주의 노후 주거지를 필지 단위로 묶어서 개발하는 사업이다. 지금까지 166곳이 조합 설립 인가를 받았다. 2개 이상 모아주택과 인프라 개선을 함께 추진하는 모아타운은 116곳이 있다. 모아주택은 통상 200~500가구 규모로 조성되다 보니 사업성이 좋지 않다는 평가를 받았다.

서울시는 사업성을 높이기 위해 사업성 보정계수를 모아주택에 도입하기로 했다. 사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 사업지를 대상으로 임대주택 수를 줄여 일반분양 물량을 늘려주는 제도다. 공공기여 완화로 분담금 부담을 낮추는 효과가 있다. 땅값이 낮을수록 보정계수가 높게 산정되며, 모아주택은 최대 1.5(재건축·재개발 최대 2.0)까지 적용받는다. 모아타운 12곳에 최대치를 적용한 결과 사업성과 직결되는 비례율(개발이익률·정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율)이 평균 13%포인트 오르고 주민 평균 분담금이 7000만원 줄었다는 게 서울시의 설명이다. 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼 108곳, 11만 가구의 사업지가 혜택을 받을 전망이다.

간선도로변, 역세권 등 기반 시설이 잘 갖춰진 지역은 준주거지역으로 상향해 용적률을 높인다. 배후 지역까지 개발이 가능해 주택 공급이 늘고 사업성도 개선되는 효과가 있다. 사업 속도를 높이기 위해 금융 지원과 행정 절차 간소화도 추진한다. 조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억원(이율 미정)까지 시비로 빌려준다. 서울주택도시공사(SH), 금융회사와 함께 주택도시보증공사(HUG) 대비 연이율이 0.6% 낮은 공사비 대출 상품을 출시할 계획이다. ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 동시에 수립하고, 자치구와 함께 조합을 지원해 사업 기간을 최대 2년 줄인다. ‘똥골마을’로 불리는 서대문구 현저동 1의 5 일대가 활성화 방안의 첫 혜택을 받는다. 2029년 말 366가구 준공이 목표다.서울시는 이날 양천구 강서구 등에서 모아주택·모아타운 사업지 5곳(3433가구)을 추가 발표했다. 노후·불량 건축물 비율이 70%를 웃돌지만 재개발이 어려워 모아주택 추진이 절실하던 곳이다.

양천구 목4동 728의 1 일대(모아주택 2곳)는 772가구(임대 212가구) 규모의 모아타운으로 탈바꿈한다. 도로 폭을 넓히고 건축한계선을 지정해 차량 및 도보 이동성을 개선한다. 강서구 방화동 247의 71 일대는 지하 3층~지상 14층, 5개 동, 212가구(임대 29가구)의 모아주택이 공급된다. 지하철 9호선 신방화역이 가깝다. 강북구 미아동 767의 51 일대(모아주택 262가구), 수유동 52의 1 일대(모아타운 754가구), 은평구 불광동 170 일대(모아타운 1433가구)도 대상지에 이름을 올렸다.

전문가들은 이번 활성화 방안으로 모아주택 추진의 최대 걸림돌인 ‘사업성 부족’ 문제가 어느 정도 해소될 것으로 보고 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “인센티브를 추가 확보한 만큼 사업성이 개선될 것”이라며 “모아타운으로 묶어서 개발하는 등 사업 규모를 키울 필요가 있다”고 했다.

손주형 기자