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"그동안 부동산 시장에서 서울 노후 아파트가 싫다고 경기도 신축 아파트를 사는 분들이 적지 않았습니다. 이제는 그러면 안 됩니다"

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 6일 한경닷컴과의 인터뷰에서 "수년간 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 열풍이 불었지만, 재개발·재건축 문턱이 점차 높아지면서 부동산 시장에서 입지의 중요성이 다시 부각될 것"이라며 이같이 강조했다.

최근 한강 변 아파트 단지들은 300% 안팎의 용적률을 적용해 재건축에 나서고 있다. 서울 강남구 '압구정5구역'은 지난 4일 용적률 300% 이하·최고 높이 250m 이하로 재건축이 결정됐다. 송파구 '잠실주공5단지'도 지난해 용적률 323% 적용을 확정했다. 강남권 대장 아파트로 입지를 굳힌 강남구 '래미안원베일리'도 용적률이 299%다.

김 수석전문위원은 "40년 뒤 래미안원베일리가 재건축할 수 있겠느냐"며 "지금도 공사비 상승으로 1기 신도시 재건축 난도가 크게 올랐다는 평가가 많은데, 용적률 300%대 아파트는 재건축이 불가능하다. 수선하며 그대로 살아야 한다"고 지적했다. 그렇게 재건축의 시대가 끝나면 자연스레 입지의 중요성이 커질 것이라는 의미다.

그는 얼죽신 열풍으로 인해 저평가된 아파트들이 가성비(가격 대 성능비) 높은 내 집 마련 기회라고 진단했다. 김 수석전문위원은 "서울 핵심지역 인기 아파트는 이미 가격이 매우 높아진 상황"이라며 "하지만 마용성(마포·용산·성동구)의 경우 적당한 노후 아파트를 찾아보면 인기 아파트의 절반 수준 가격에도 매수가 가능하다"고 설명했다.

마포구 대장 아파트인 염리동 '마포프레스티지자이' 전용면적 84㎡는 지난 5월 25억7800만원에 팔렸다. 대흥동 '마포그랑자이' 전용 84㎡는 7월 25억원, 아현동 '마포더클래시' 전용 84㎡도 6월 25억원에 거래됐다. 하지만 노후 아파트의 실거래가는 이의 절반 수준으로 낮아진다.

2005년 준공돼 올해로 21년 차인 창전동 '창전현대홈타운' 전용 84㎡는 지난 6월 13억원에 매매됐다. 2007년 지어져 19년 차인 신수동 '마포경남아너스빌' 전용 84㎡와 2009년 준공돼 17년 차인 '밤섬경남아너스빌' 전용 84㎡는 각각 13억1000만원과 14억6500만원에 새 주인을 찾았다.

김 수석전문위원은 "이런 아파트들은 가격이 더 내려갈 우려가 없다"며 "신규 공급이 감소하고 신축 아파트도 노후화하면 대장 아파트와의 가격 차이는 빠르게 줄어들 것"이라고 내다봤다. 그러면서 "부동산의 가치는 결국 입지에 있기에 서울 주요 지역 아파트와 서울 외곽·경기권 아파트와 격차는 점차 벌어질 수밖에 없다"고 강조했다.

자산이 부족해 서울 외곽이나 경기권에 내 집 마련을 노리는 이들에게는 수익형 부동산이 대안일 수 있다. 주거를 임차로 돌리고 그 차액을 투자해 자산을 증식하라는 게 김 수석전문위원의 조언이다. 그는 "2015년 용산의 단독주택을 20억원에 매수해 용도변경을 했더니 올해 120억원까지 오른 사례도 있다"며 "보는 눈을 키우면 상업용 부동산 시장에서도 충분히 자산을 증식할 수 있다"고 설명했다.

김 수석전문위원은 오는 27일 서울 중림동 한국경제신문사 다산홀에서 열리는 '2025 한경 재테크쇼' 무대에 올라 부동산 시장 트렌드 변화와 내 집 마련 전략에 대해 강연한다. 행사 대주제는 '2025 부의 이동: 투자 대전환의 서막'이다. 김두언 하나증권 수석연구원, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 최근 한경닷컴 실전투자대회 '한경 스타워즈'에서 최종 우승한 한국투자증권의 김기완·권오연 프라이빗뱅커(PB)도 투자 전략을 공유한다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com