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안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다.

오랫만에 인사드립니다. 그동안 업무가 많아 칼럼을 올리지 못했는데 앞으로는 더 좋은 주제로 찾아뵙도록 하겠습니다.

이번 시간에는 상속받은 '부동산 팔때 이것 놓치면 세금 폭탄'이라는 주제로 설명드리려 합니다.

첫 번째로는 상속받은 부동산을 6개월 이내에 팔 것인가, 그 이후에 팔것인가를 결정해야 한다는 것입니다.

이 두 가지로 인해서 양도세가 달라질 수 있습니다.

구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

먼저 첫 번째 케이스로 상속받은 부동산 6개월 이내에 팔기입니다.

우리가 상속받은 부동산을 취득하고 양도하면 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액에 대한 양도세가 발생하게 됩니다.

상속받은 부동산을 팔 때에는 당연히 매매계약서를 통해서 양도하기 때문에 양도가액을 알 수 있는데 상속받은 부동산의 취득가액은 어떻게 계산할까요?

상속으로 받은 재산의 경우 취득가액은 다음의 순서로 계산합니다.

우선, 상속개시일 즉 사망일 당시 시가로 판단하는데 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가격을 말하며, 감정가액을 시가에 포함하도록 하고 있습니다. 만약, 시가가 없으면 유사매매사례가액, 보충적평가방법 예를들면 공시가격순으로 취득가액을 계산하도록 하고 있습니다.



이러한 시가는 상속개시일 이전 6개월과 상속개시일 이후 6개월을 평가기간으로 보아 그 평가기간 사이에 매매가격, 감정가액이 있다면 이를 시가로 판단하도록 하고 있는데요.

따라서, 내가 상속받은 부동산을 6개월 이내에 판다고 가정할때 상속개시일 후 6개월 이내에 매매가액 즉, 양도가격이 있으면 그 양도가액을 취득가액으로 인정받을 수 있는 거죠. 즉, 상속받고 6개월이내에 팔면 양도가액과 취득가액이 같기 때문에 양도세는 나오지 않습니다.



여기서 좀 더 깊게 살펴보면, 상속개시일후 6개월 이내의 매매가액이 실제 부동산 잔금일을 말할까요? 소유권이전등기일을 말할까요? 아님 다른 날을 의미할까요?

세법에서는 매매계약일로 판단하고 있습니다. 따라서, 매매계약서상 계약일이 상속개시일 후 6개월 이내에 존재해야 상속받은 부동산의 취득가액을 양도가액과 동일하게 보아 양도세가 나오지 않게 되는 것입니다.

예를 들어 보겠습니다.

아버지께서 25월 1월 1일에 돌아가시면서 아들인 저에게 부동산을 상속해주셨습니다. 제가 이 부동산을 관리하기는 어려워서 상속받고 바로 팔려고 부동산에 내놓았습니다. 그렇다면 저는 언제까지 팔아야 양도세 없이 부동산을 팔수 있을까요?

정답은 상속개시일로부터 6개월 이내인 25년 6월 1일까지 부동산 매매계약일을 정해 부동산을 양도하면 될것 같습니다.

추가로 상속세 신고기한은 상속개시일, 즉 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내로 앞의 사례에서처럼 아버지가 사망하신 날이 25년 1월 1일이라면 사망일이 속하는 달의 말일은 25년 6월말까지입니다.

다만, 시가로 판단하는 매매계약일은 앞선 사례에서 상속개시일로부터 6개월인 25년 6월 1일까지 체결해야하기 때문에 상속세 신고기한과 차이가 있습니다.

상속세 신고기한까지 매매계약을 체결하는 것이 아니라는 점 주의하시길 바랍니다.

다음으로 상속받은 부동산 6개월 후에 파는 경우입니다.

만약, 내가 상속개시일 이후 6개월이 지나서 팔게 되면 어떻게 하면 양도세를 줄일 수 있을까요? 아까 제가 양도세는 양도가액에서 취득가액을 빼서 계산한다고 말씀드렸는데 결국 양도세를 줄이기 위해서는 양도가액이 정해진 상태에서 취득가액을 높여야지 세금을 덜 낼 수 있게 되는 구조입니다.

그러면 어떻게 해야 취득가액을 높일 수 있을까요? 제가 아까 취득가액을 평가하는 시가의 범위에 감정가액이 포함된다고 말씀드렸습니다.

이에, 감정평가를 진행하여 취득가액을 높인 다음에 추후 양도할 때 양도차익을 줄여서 양도세를 줄이는 방법을 생각하면 어떨까 싶습니다. 이 경우, 감정평가도 아무때나 받으면 된다는 것은 아니구요. 상속받은 부동산에 대해서는 상속개시일 즉 사망일 전후 6개월에 대해서 감정평가를 받아야 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.

구체적으로는 상속개시일 전후 6개월 이내에 감정평가의 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 둘다 있어야 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.

예를 들어, 25년 1월 1일에 상속받은 부동산에 대해서 상속개시일(즉 사망일) 이후 6개월 이내에 감정평가를 받는다고 했을때 25년 6월 1일 이내에 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 있어야 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.

둘 중 하나라도 6월 1일을 넘어가면 이 감정가액은 취득가액으로 인정을 받지 못하게 됩니다.

상속받은 부동산을 팔 때 주의사항에 대해 기간으로 살펴보았는데요. 상속받은 부동산을 상속개시일 이후 6개월 이내에 판다면 매매계약일을 유의해서 팔아야 양도세가 나오지 않습니다. 만약 6개월 후에 부동산을 판다고 할 경우에는 팔지 않더라도 미리 상속개시일 전후 6개월 이내에 감정평가를 받고 취득가액을 높인 상태에서 추후 양도하여 양도세를 줄이는 방향을 한번 고민해 보시면 좋을 것 같습니다.

상속받은 부동산 양도시 주의사항 두 번째로는, 상속개시일로부터 5년 이내의 주택이라면 종부세 측면에서 혜택이 있다 보니 이 부분 양도시기를 결정하실때 같이 고려하시면 좋을 것 같습니다.










잘 아시겠지만, 보유하고 있는 주택수에 따라 종부세 세율이 다르잖아요? 2주택 이하라면 최소 0.5%~최대 2.7%, 3주택 이상이라면 최소 0.5%~최대 5%의 종부세율을 적용하는데 매년 6월 1일을 기준으로 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택의 경우에는 내가 보유한 주택수에 포함되지 않아 종부세 세율적용시 달라질 수 있습니다.

예를 들어, 내가 주택이 3채인데 그 중 한 채는 상속받은 주택이라면 원래는 3주택자에 대한 종부세율을 적용받아야 하는데 상속개시일로부터 5년이 지나지 않는 주택이라면 세율적용시 주택수에서 제외하므로 2주택자로 보아 종부세율을 적용한다고 보시면 될것 같습니다.

추가로 내가 1주택과 상속받은 주택을 함께 보유하고 있는 경우 매년 6월 1일을 기준으로 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택은 종부세 과세표준을 계산할 때 주택수에서 제외하도록 하고 있으니 참고 부탁드립니다.

즉, 내가 원래는 1주택자로 아파트 공시가격이 5억, 상속받은 주택에 대한 공시가격이 4억으로 5억과 4억을 합친 9억을 과세표준으로 해서 종부세 계산을 하도록 하는데 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택이라면 1주택자로 보아 아파트 공시가격 5억을 기준으로 종부세 계산을 한다고 생각하시면 되겠습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김리석 세정회계법인 이사(leesuk1020@naver.com)

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