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지난달 27일 발표된 이재명 정부의 첫 부동산 대책은 내용이 광범위하고 강력하지만, 이번 대책을 피해간 지역도 있습니다. 오랜 기간 주택시장이 눌려 있던 지방입니다. 지방 주택시장은 올해 상반기 아파트 매매가격 상승률이 여전히 마이너스입니다. 지방광역시 중에 울산과 세종을 제외하면 한 번이라도 상승한 지역이 없습니다.

지방 주택시장의 가장 큰 문제는 미분양 주택입니다. 5월 말 기준 전국 미분양주택은 6만6678호로 집계됩니다. 이 중 지방의 미분양주택이 5만1372호로 전체의 77%입니다. 집을 다 짓고도 주인을 찾지 못해 '악성'이라고 불리는 준공 후 미분양의 지방 비중은 83%에 이릅니다.

지방 미분양 주택 문제는 장기간 이어졌습니다. 정부 정책의 개입이 필요하지만, 문재인 정부나 윤석열 정부 모두 실효성 있는 정상화 대책을 내놓진 못했습니다. 현재도 수도권의 부동산 규제가 적용되지 않는 정도입니다. 현재 규제가 적용되지 않는 것만으로 지방 아파트가 살아날 수 있을까요?

가장 큰 문제는 수요 부족입니다. 주택 수요는 양과 질 그리고 범위와 계층으로 나눠볼 수 있습니다. 지방의 경우 주택 수요의 양인 가구 수와 인구수가 계속 줄어들지만, 이런 경향은 서울도 큰 차이가 없습니다.

주택 수요의 계층 또한 전국적으로 고령화에 몸살을 앓고 있습니다. 지방 주택 수요가 수도권으로 이동하는 '수요의 범위' 문제가 심각합니다. 특히 이동하는 연령대의 절반이 2030 청년층이기에 지방 주택 시장의 미래도 암울합니다.

수도권이 기침하면 지방은 독감에 걸립니다. 수도권 대출 규제에 지방이 간접 영향을 받을 수 있습니다. 규제 효과가 다하면 그 영향이 커질 겁니다. 성장률이 정체된 경제 체제에서 수도권과 지방은 제로섬 게임을 펼치는 경쟁 상대이기 때문입니다.

지방 미분양 해소를 위해 정부 재정으로 미분양 주택을 사는 '미분양 안심환매' 역시 시장에 큰 영향을 주기 어렵습니다. 재정을 투입해 시장을 살리는 건 가장 하수의 정책인데다, 준공 후 미분양이 매월 1000~2000가구씩 늘어나는 상황에서 연간 3000가구를 매입해봤자 큰 효과를 거둘 수 없습니다. 주택 사업자의 도덕적 해이를 불러올 수 있다는 문제도 있습니다.

따라서 지방 주택시장을 살리려면 특별한 혜택을 주는 방법을 고민하는 것이 좋습니다. 주택 시장에 제공할 수 있는 혜택은 세금과 대출입니다. 세금을 부과하지 않거나 낮추고, 대출은 더 많이 해주는 것이 구조적 침체를 겪는 지방 주택 시장을 빠르게 살리는 길이 아닐까 싶습니다. 주택 수요를 직접 자극해서 자연스럽게 미분양이 해소되고 수도권 주택 수요도 지방으로 내려가도록 하는 정책이 필요합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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