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[배준형의 밸류업 경매]

안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
오늘 소개할 사례는 단순하면서도 강력합니다. 리모델링도 없고, 장기 보유도 아닙니다.
단 5개월, 투자자의 명확한 판단만으로 실현된 약 10억원의 시세차익. 2023년 3월 낙찰가 약 42억원, 그리고 같은 해 8월, 일반 매매시장에서 52억원에 매각했습니다.
이 사례는 복잡한 디벨로핑 없이도, 정밀한 매입 타이밍과 정확한 매각 전략만으로 얼마나 강한 수익 구조를 만들어낼 수 있는지를 증명한 전형적인 ‘단기 매각 성공기’입니다.



“겉만 보고 지나치면, 진짜 기회를 놓칩니다”

많은 투자자들은 부동산을 볼 때 외형에 먼저 주목합니다.
보이는 게 전부라고 믿기 때문입니다.
가격이 너무 싸면 불안하고, 건물이 낡았다면 기회보다 리스크로 여겨지죠.
하지만 진짜 기회는 대체로 사람들의 시야에서 비껴간 곳에 숨어 있습니다.
겉보기엔 매력 없어 보이지만, 자세히 들여다보면 사연과 흐름이 있는 자산들이 많습니다.
‘왜 지금까지 이 부동산이 남겨졌는가?’ 그 질문에 대한 해답을 찾는 순간,
자산은 전혀 다른 모습으로 보이기 시작합니다.
경매 시장은 그런 자산들이 모이는 독특한 공간입니다.
복잡한 권리관계, 리모델링이 시급한 상태, 사람들의 무관심 속에 남겨진 물건들.
그러나 통찰력 있는 투자자에게는 오히려 이 모든 조건이 ‘선별된 기회’가 되기도 합니다.

프로젝트 개요: 리모델링도 없이 실현한 전략적 단기 차익
이번 사례는 리모델링이나 운영 개입 없이도, 시장 흐름을 읽는 감각과 타이밍만으로 자본이득(Capital Gain)을 실현한 대표적인 사례입니다.
2023년 3월, 경매로 상대적으로 저평가된 자산을 확보하고 단 5개월 만에 일반 시장에서 약 10억 원 높은 가격으로 매각한 구조입니다.
여기서 중요한 포인트는 단순히 ‘싸게 샀다’는 것이 아닙니다.
물건의 잠재 가치를 빠르게 판별하고, 매수·매각 타이밍을 정밀하게 맞춘 매우 전략적인 움직임이 있었기에 가능한 결과였습니다.

1단계: 서울 핵심지 ‘용산’의 물건을 낙찰 받다
부동산에서 처분 수익을 극대화하려면, 지역 선택은 물론 ‘얼마에 사느냐’가 결정적입니다.
용산은 국가 전략 개발, GTX 노선, 한남뉴타운, 국제업무지구 등 중장기적 호재가 집약된 핵심 지역입니다.
그러나 금리 부담이 높은 시장에서는 ‘입지’보다 ‘진입가’가 더 중요해졌습니다.
같은 입지라도 매입가에 따라 수익률이 전혀 달라지기 때문입니다.

• 사건번호: 서울서부지방법원 2022타경52408
• 소재지: 서울특별시 용산구 신계동 30-5번지
• 토지면적: 202.60㎡ (61.29평)
• 연면적: 593.64㎡ (179.58평)
• 감정가액: 3,254,398,800원
• 최저입찰가액: 3,254,398,800원 (감정가의 100%)
• 최종낙찰가액: 4,242,220,000원 (감정가의 130%, 평당 6,921만 원)
• 낙찰일자: 2023년 3월 14일(화)



2단계: 아무것도 하지 않고 수익을 만든 ‘전략적 처분’
이번 투자의 수익 구조는 매우 단순하면서도 정교합니다. 리모델링도 없고, 임차인 유치도 없었습니다.
운영 개입 없이 단순히 시세 차익만으로 약 10억 원의 수익을 실현했습니다. 이 전략이 성공한 배경에는 세 가지 키워드가 있습니다.

(1) 시장 사이클과 인식의 ‘시차’를 활용
용산은 수요 회복이 빠르게 반영되는 지역으로, 투자자는 경매 직후부터 일반 매수 수요가 회복되는 타이밍을 정확히 포착했습니다.

(2) 자산 가치보다 낮은 ‘진입가’ 확보
외관은 낡았지만 구조상 결함이 없고, 입지도 훌륭했습니다. 즉, 경매로 확보한 시세 괴리 구간 내에서 안정적인 수익 방정식을 완성한 것입니다.

(3) 단기 보유에 최적화된 Exit 전략
5개월이라는 짧은 기간 동안 주변 매물 흐름, 실거래가, 수요 회복 등 시장 데이터를 면밀히 분석하고, 매도 목표가에 도달하자 즉시 처분했습니다. 이를 통해 자금 회전율을 극대화하고 리스크를 최소화할 수 있었습니다.

“아무것도 하지 않았지만, 모든 것을 계산했다”
많은 이들이 수익을 내려면 반드시 ‘무언가를 바꿔야 한다’고 믿습니다. 하지만 때로는 아무것도 하지 않는 것이 최고의 전략이 될 수 있습니다.

단, 그 전략에는 반드시 다음 세 가지가 뒷받침돼야 합니다.
1. 시장 흐름을 읽는 통찰력
2. 자산 본질에 대한 빠른 해석
3. 매도 시점에서의 흔들리지 않는 결단력

이러한 요소가 어우러질 때, 리스크 없이도 높은 수익은 현실이 됩니다.
이번 사례는 단순한 구조 속에 복합 전략이 녹아든 ‘낙찰–매각’ 단 두 단계로 완성된 고수의 투자 방식입니다.


문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

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