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전셋값이 1% 상승하면 주택 매매가격은 0.655% 오른다는 연구 결과가 나왔다. ‘갭투자’(전세 끼고 매수)가 1% 늘어나면 매매가격은 0.148% 상승하는 것으로 나타났다.

국토연구원 부동산시장정책연구센터는 20일 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향’ 보고서에서 국내 주택시장의 변동성 발생 구조를 실증 분석해 변동성을 완화하는 정책 방향을 제안했다. 국토연구원은 전셋값과 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주택시장 변동성을 결정짓는 주요인이라고 분석했다.

보고서에 따르면 전셋값이 1% 오르면 매매가격은 0.655% 상승한다. 갭투자 비중이 1% 증가하면 매매가격은 0.148% 상승하는 것으로 분석됐다. 금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배의 영향을 받으며, 주택담보대출은 수도권에 영향이 집중되는 것으로 나타났다. 주택 가격 변동성이 발생하면 약 24개월 이후 연체율이 증가 추세로 전환해 최장 48개월까지 영향이 지속된다고 분석했다. 경매와 미분양도 일정한 시차를 두고 증가하는 등 사회적 비용이 발생한다고 국토연구원은 지적했다.

국토연구원은 주택시장 변동성을 완화하기 위해선 무주택자와 신혼부부 등 실수요자 중심 정책모기지 운용, 정책자금 공급 시기·지역·대상 기준 설정 및 유동성 관리가 필요하다고 강조했다. 전세금 과대 책정과 정보 비대칭을 해소하기 위해 전셋값 적정성 평가시스템을 도입할 것을 제안했다.

이날 정부가 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 방안을 발표한 가운데 국토연구원은 “경기 상황과 금리 수준에 따라 스트레스 DSR 규제 강도를 조절해 시장 상황에 맞는 가계부채 관리가 가능하도록 제도를 개선해야 한다”고 했다. 예컨대 일정 수준 또는 범위보다 금리가 낮아 시장 과열이 우려되면 관련 규제 강도를 높이고, 반대일 때는 강도를 약하게 적용하는 방안이다. 전세자금 대출에도 DSR 규제를 도입해 대출에 의존한 전세 소비를 억제하는 방안이 필요하다고 했다.

국토연구원은 또 △소비자물가지수(CPI)에 주택매매가격 반영 △공급구조 안정화를 위한 프로젝트 리츠 확대 △민간자본 유입 확대로 프로젝트파이낸싱(PF) 구조 개선 등의 정책이 시장 변동성 확대를 막을 것이라고 조언했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com