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고금리 여파로 금융비용이 증가하며 경착륙 위기에 빠진 부동산 투자시장이 올해 하반기에 금리 인하를 기대하고 있다. 금리 하락을 기점으로 월세에 쏠린 수요가 전세로 재이동하고 매매가가 다시 상승할 수 있다는 전망도 조심스레 제기되고 있다. 서울의 유망 투자처로 대규모 개발계획을 추진 중인 용산과 영등포가 주목된다.

이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 경제미디어 '머니S'가 26일 개최한 제18회 머니톡콘서트 ''돈'이 보이는 서울 재개발・재건축 정비사업 로드맵'에서 '용산・한강변・역세권 서울 핵심 지역 이슈와 동향'을 주제로 강연에 나섰다. 이 대표는 향후 가격 상승의 요인으로 ▲금리 인하 ▲공급 부족 ▲정부 규제완화 등을 꼽았다.
"하반기 금리 3.0%까지 내려올 것" 한국은행은 2021년 8월부터 지난해 1월까지 기준금리를 3.5%까지 올린 뒤 9차례 연속 동결했다. 미국 연방준비제도(FED)가 금리 인하 가능성을 계속 시사하고 있음을 고려해 한국은행은 올 하반기 약 두 차례의 인하 정책을 단행할 것으로 예측됐다. 이때 기준금리는 3.0%에 머무를 수 있다. 초저금리는 아니지만 인상 정책이 멈출 것이라는 데 기대가 크다.

가격 상승이 전망되는 최대 요인으로 주택 공급량이 지목됐다. 인천, 대구 등 광역시의 경우 공급 과잉으로 미분양이 쌓이고 있으나 서울은 지난 10년 동안 수요보다 공급이 많은 시기가 없었다. 이 대표는 '1・10 대책' 등 규제 완화를 통해 단기 가격 변동이 일어날 수 있지만 재개발・재건축 규제를 풀어 정비사업을 지원하는 정책은 장기 공급대책으로 해석이 달라질 수 있다고 설명했다.

부동산 회복의 부정 요인으로 이 대표는 ▲가계대출 증가 ▲인구 감소로 인한 주택 수요 위축 ▲부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등을 지목했다. 현재 한국은 전 세계에서 가장 높은 가계대출 비율을 나타내고 있다.

이 대표는 "정부가 주택 공급량을 늘리기 위해 대출 외의 규제 완화를 지원할 수 있겠지만 대출 규제가 완화될 가능성은 거의 없다"고 단언했다. 그는 "올 초 시행된 신생아 특례대출의 경우 출생률 제고를 위한 예외 사례일 뿐 대중적인 대출 완화를 기대하긴 어려운 상황"이라고 내다봤다.

한국 전체에서 수도권이 차지하는 면적의 비중은 12%, 인구는 88%다. 인구 감소가 가속화되며 앞으로 지방은 가격이 지금보다 더욱 하락하고 '빈집 현상'이 심화될 전망이다. 이 대표는 향후 투자의 마지노선을 수도권이라고 제시했다. 그는 "지방의 상권 다수가 쇠퇴하고 있어 가격이 낮아도 지방 구도심 투자를 주의해야 한다"고 조언했다.
하반기 전세가 상승 예고… 매매가도 오를까 최근 1~2년 동안 지속된 조직적 전세사기의 여파로 전세 기피현상이 발생하며 월세 쏠림이 심화됐다. 서울 영등포나 인천 송도 등의 빌라는 연 10% 이상 월세 폭등이 일어났다.

이 대표는 "전세 수요가 하반기부터 폭발적으로 늘 것"이라며 "각종 특별법이 안정화되고 전세사기 방지제도가 시행되며 전세 보증금 안전장치가 자리잡았기 때문"이라고 설명했다. 올 하반기에 기준금리가 인하될 경우 대출금리가 하향 조정되는 점도 전세 수요를 부추길 전망이다.

한국에만 존재하는 주택임차제도 전세의 특성상 매매가격은 전세 흐름에 영향을 받을 수밖에 없다. 하반기 전세 쏠림 현상이 발생하면 전세가가가 오르고 매매가격도 상승 압력을 받을 것으로 전망된다. 이 대표는 "전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 높은 지역 위주로 매매가가 상승할 것"이라고 내다봤다.

다만 수도권 50~60%, 지방 도심 60%, 지방 외곽 70% 등으로 전세가율 차이가 있는 점을 주의해야 한다. 전세 시스템에 내재된 리스크가 상당 부분 해소되고 금리 인하가 실제로 이뤄진다는 조건 하에서다.
서울 정비사업 투자 핵심 '입지' 서울에서 부동산 투자를 계획하고 있다면 개발 이슈가 있는 용산과 영등포 등지가 각광받고 있다. 영등포는 지난달 서울시가 발표한 '서남권 대개조' 계획의 수혜 지역이다. 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단・융복합산업공간으로 혁신하겠다는 비전이다. 준공업지역 내 공장 이전 부지에 공동주택(아파트)의 무분별한 건설을 막기 위해 250%로 제한한 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 최대 400%까지 완화해 직주근접 도시를 건설할 방침이다. 필요시 상업지역으로 변경 등의 혜택도 지원할 예정이다.

이 대표는 영등포가 제2의 여의도가 될 것이라고 내다봤다. 영등포 내 지식산업센터를 비롯한 미래사업 융복합 시설이 들어서면 새로운 업무지구의 탄생이 가능하다는 전망이다. 그는 "상업지 용도 변경은 서울 전체를 봐도 흔하지 않은 사례"라며 "사업성 면에서 매우 큰 혜택이자 빠른 개발을 위한 발판이 될 것"이라고 말했다.

다만 추가분담금은 매우 높을 것으로 예상됐다. 이 대표가 여의도 시범아파트의 재건축 추가 분담금을 시뮬레이션한 결과 79㎡(이하 전용면적) 소유주가 동일 평수를 분양받는 경우 약 1억7000만원, 118㎡ 약 4억5000만원, 200㎡ 이상 16억~29억원을 내야 한다. 이 대표는 "분담금이 높아도 재건축 이후 프리미엄은 매우 높을 것으로 보여 자본이 있는 경우 투자 가치가 매우 높다"고 설명했다.

용산도 유망 투자처로 선택됐다. 서울시는 지난달 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련해 올 상반기 구역 지정을 목표로 사업을 추진하고 있다. 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반 입주가 목표다. 서울을 글로벌 톱5 도시 반열에 올려놓기 위한 대형 프로젝트다.

후암동이나 이태원동 일대는 정비사업 진행 시 입지가 매우 우수하나 사업 예상 기간은 길게 소요될 것으로 보인다. 이주가 진행 중인 한남동의 경우 착공까지 20여년이 소요됐다. 이 대표는 용산 노후주택 재개발에 뛰어들기 전 여유 자금과 시간의 여유를 가져야 한다고 조언했다.

그는 "서울에서 투자 수요가 줄었다고 해서 공급량보다 적어지는 것은 아니므로 집값은 오를 것"이라며 "금리 인하가 시작되기 전 유망 투자처를 선점하는 것을 추천한다"고 조언했다.

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