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이제 5월 10일이 되면 다주택자 양도세 중과가 시행됩니다. 다주택자 양도세 중과는 ‘양도당시’를 기준으로 합니다. 즉 취득당시 다주택 여부, 조정대상지역 여부는 아무 상관이 없고 오로지 매각하는 그 순간을 기준으로 판단을 하는 것입니다.

 
따라서 매각당시 1)세대기준 다주택이고, 2)조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우에는 양도세 중과에 해당할 수 있습니다. 이 경우 세부담은 일반과세 대비 2배 이상으로 늘어날 수 있으니 매우 유의하셔야 합니다.

(그림 1) 양도세 중과시 세부담 증가 비교

그렇다면 이러한 양도세 중과를 피하려면 어떻게 해야 할까요? 앞으로 매도 순서에 따라 부담해야 할 세금 차이가 매우 달라지므로 반드시 이걸 유의하셔야 합니다.

 

첫째, 비조정대상지역에 있는 주택부터 먼저 매각하는 것이 좋습니다. 
예를 들어 서울(조정) 1채, 부산(비조정) 1채, 이렇게 2주택자라고 가정할 때 다주택자이므로 조정대상지역에 위치한 서울 주택을 먼저 매각하게 된다면 양도세 중과에 해당합니다(5월 10일 이후 매각 가정). 
 

그런데 반대로 부산 주택을 먼저 매각한다면 비록 다주택이지만 부산은 비조정이므로 중과에 해당하지 않습니다(단, 2년 이상 보유해야 기본세율 적용되며 2년 미만시 단기 양도세율 60% 또는 70% 적용). 따라서 부산을 먼저 매각해서 일반과세 적용을 받고, 이후 서울 주택을 매각한다면 비록 서울은 조정대상지역이지만 1주택이므로 양도세 중과는 해당하지 않고, 경우에 따라서는 1주택 비과세도 가능합니다.

 

현재 조정대상지역은 서울 전체 그리고 경기도 12개 지역입니다. 물론 추후 부산 역시 조정대상지역으로 묶일 수 있지만, 현재와 같은 상황이라면 서울 주택 가격이 더 오를 가능성이 높습니다. 같은 경우라면 비조정대상지역 주택을 먼저 매각하려고 할 것이기 때문입니다.

 

둘째, 세법에서 정한 ‘중과배제 주택’을 먼저 처분하는 것이 좋습니다. 

대표적으로 주택임대사업자가 보유한 ‘등록임대주택’ 입니다. 임대개시 당시 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하), 지자체 및 세무서 모두 등록, 의무임대기간 준수, 임대료 증액 5% 이내 등 관련 요건을 모두 준수해야 합니다.

 

다음으로 수도권, 광역시 외 3억 이하 주택 역시 중과배제 대상입니다. 다만 양도당시 기준시가 3억 이하여야 하기에 사전에 먼저 이를 확인해야 합니다. 

상속개시일로부터 5년 미만 상속주택 역시 중과배제가 됩니다. 공동상속주택의 소수지분도 중과배제가 가능합니다. 

신축 소형주택 그리고 지방 준공 후 미분양 주택 역시 요건을 갖출 경우 중과배제가 가능합니다.

 

이렇듯 중과배제 주택 종류는 생각보다 많습니다만 그 요건이 모두 다르므로 반드시 매도 전 세무사 등 세무대리인의 도움을 받으시길 권합니다.

 

여기에서의 핵심은, 일단 주택수를 줄이는 것이 중요하다는 것입니다. 그런 다음 어쩔 수 없이 양도세 중과에 해당한다 하더라도 3주택 중과보다는 2주택 중과가 더 유리합니다 (물론 양도세 중과 자체를 맞지 않는 것이 더 좋습니다). 

아무쪼록 앞으로는 매도 순서와 매도 전략에 따라 부담해야 하는 세부담 차이가 매우 달라질 것입니다. 이 점을 꼭 기억하시고 ‘계약서 작성 전’ 이에 대해 미리 알아보고 대비하시기 바랍니다.

 

그 동안 제네시스박의 인사이트 칼럼을 사랑해주시고 응원주셔서 감사드립니다.
추후 더 좋은 기회로 뵙길 바랍니다. 감사합니다.  

<놓쳐서는 안 될 핵심요약!>   1. 5월 10일부터 시행되는 다주택자 양도세 중과, 어떻게 매도하는 것이 좋을까 2. 양도세 중과의 경우 일반과세 대비 2배 이상 세부담 늘어 3. 비조정대상지역 등 중과배제 주택부터 매각해야