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비거주 주택에 대한 규제 이야기가 계속 나오면서, 자연스레 ‘상생임대주택’에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상생임대주택이란 요건을 갖출 경우 크게 2가지 혜택을 받을 수 있습니다.

 

첫째는 취득당시 조정대상지역이었다 하더라도 2년 거주 없이 양도세 비과세가 가능합니다. 두 번째는 양도가액 12억 초과 고가주택이라 하더라도 12억 초과분에 대한 (표2) 장특공(장기보유특별공제)이 가능합니다. 

이때 (표2) 장특공이란, 보유 40%, 거주 40% 총 80% 장특공이 가능한데 상생임대주택 요건을 갖출 경우 역시 2년 거주 요건을 면제해서 10년 보유시 최대 40% 장특공이 가능합니다(그 외 실제 거주하지 않을 경우 10년 보유시 40%가 아닌 20%).

 

그렇다면 이렇게 좋은 상생임대주택 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하는 걸까요? 

(그림 1) 상생임대주택 셀프체크 

의외로 많이 놓치는 경우가 바로 ‘직전 임대차계약’ 입니다. 직전 임대차계약이란 해당 주택을 ‘취득한 후’ 맺은 임대차계약을 말합니다. 따라서 세를 끼고 매수하였거나 취득 전, 그러니까 잔금 전에 맺은 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 분양권 상태에서 준공 전 맺은 임대차계약 역시 직전 임대차에 해당하지 않습니다.

 

 

(그림 2) 상생임대주택 사례 

예를 들어 21년 x월에 A주택을 세를 끼고 매수합니다. 이 경우 해당 임대차계약은 직전 임대차계약이 아닙니다. 이후 22년 1월에 임대차계약을 체결하였다면 비로소 이게 직전 임대차계약이 됩니다. 최소 1년 6개월 이상만 하면 됩니다. 

 이후 24년 1월에 직전 임대차계약대비 5% 이내로 임대료 증액을 한다면 상생 임대차계약이 되고 상생 임대차계약은 최소 2년 이상이어야 하므로 해당 상생 임대차계약이 종료되는 26년 1월 이후 매각하면 2년 거주 없어도 양도세 비과세, 그리고 12억 초과분에 대해 보유기간에 따라 연 4% 장특공이 가능합니다.

 

많은 분들이 주택을 취득하고 그 다음 임대차 계약에만 5% 이내 증액을 하면 상생임대주택 혜택이 가능할거라 생각하시는데 그렇지 않습니다. 위에서 보신 것처럼 일단 직전 임대차계약을 맺어야 하고 이 직전 임대차계약을 기준으로 해서 5% 이내로만 증액을 해야 합니다.

 

또 다른 유의점은, 상생 임대차계약은 26년 12월 31일까지 계약 및 임대개시를 해야 하고, 해당 임대차계약이 종료된 후에 매각을 해야 한다는 점입니다. 현재로선 이에 대한 연장 가능성은 낮아 보입니다. 따라서 이 부분도 함께 염두하시고 보유, 매각을 진행하시는게 좋습니다.

 

마지막으로, 상생임대주택에 해당한다고 해서 무조건 양도세 비과세가 되는게 아닙니다. 1세대1주택 혹은 일시적 2주택 비과세 등 주택수 요건을 갖춰야 하고 이때 부족한 거주요건만 상생임대주택 제도를 통해 보완하는 것입니다. 따라서, 가령 3주택인데 해당 주택을 모두 상생임대주택 요건을 갖추었다고 해서 3채 모두 비과세가 되는 것은 아니고 1채 혹은 2채(남은 2채가 일시적 2주택 비과세 요건 충족시) 정도만 가능하니 이 역시 함께 체크해두시기 바랍니다.

<놓쳐서는 안 될 핵심요약!>  1. 상생임대주택의 경우 2년 거주 요건 면제 2. 이로 인해 양도세 비과세도 가능하고, 12억 초과분에 대한 장특공 역시 가능 3. 관건은 그 요건과 연장 여부, 과연 어떻게 될까요?