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서울 아파트 시장에서 10년 넘게 집을 지켜온 장기 보유자들이 무대 뒤로 사라지고 있어요. 단순히 집을 파는 게 아니라, 달라진 세금과 대출 규제 속에서 수익을 확정 짓고 빠져나가는 전략적 탈출에 가까워 보여요.

지난 2월 서울에서 집을 판 사람 중 10년 이상 보유한 비중은 35.77%를 기록했습니다. 2020년 6월의 매수 열풍이 나만 못 살까 봐 두려워하던 포모(FOMO)였다면, 지금의 매도 열풍은 세금 폭탄을 피하려는 공포가 만든 엑시트 랠리라고 볼 수 있어요.

 

압도적인 시세 차익, 이제는 현금화할 시간

지난 10년(2015-2025) 동안 서울 아파트는 169.4%라는 기록적인 상승률을 보였어요. 2005년부터 10년간 오른 폭보다 4배나 빠른 속도죠. 이제는 더 오르길 기다리기보다, 이미 확보된 압도적 실익을 현금화하여 리스크를 관리해야 하는 시점에 도달한 것입니다.

 

수익률 최상위 지역인 성동구(208.7%)와 용산구(196.8%) 등에서 매도세가 두드러지는 이유는 명확해요. 이들 지역은 시세 차익의 절대 액수가 크기 때문에, 정부가 예고한 장기보유특별공제 혜택 축소가 시행될 경우 개별 보유자가 감당해야 할 세액 증가분이 기하급수적으로 늘어나기 때문입니다. 절세 혜택이 사라지기 전 수익을 확정 짓는 것이 가장 합리적인 자산 방어 전략이 된 셈이죠.

세제 샌드위치 압박, 장기 보유는 훈장이 아닌 징벌?

정부는 지금 장기 보유자들을 정밀하게 압박하고 있습니다. 파는 시점에는 양도세를 강화하고, 들고 있는 동안에는 보유세를 높이는 이른바 세제 샌드위치 압박이 현실화되고 있어요.

특히 5월 9일 시행 예정인 양도소득세 중과는 매도 시점을 결정해야 하는 최후통첩과 같아요. 이제 시장에서는 장기 보유가 혜택이 아니라 징벌적 세금의 대상이 될 수 있다는 인식이 확산하고 있는거죠.

 

 

팔거나, 미리 주거나

매도 외에 자산가들이 선택하는 또 다른 길은 증여입니다. 특히 올해는 대출 만기 클리프(Cliff)라는 시한폭탄이 기다리고 있어요. 서울과 경기 지역 임대사업자 아파트 중 83%인 1만 가구가 연내 대출 만기를 앞두고 있는데, 금융당국이 만기 연장을 제한할 준비를 하고 있기 때문입니다.

이런 유동성 절벽 앞에 선 5060 부모 세대들은 자녀에게 조기 증여를 선택하고 있어요. 지난 2월 서울 집합건물 증여 건수는 전월 대비 9.2% 증가했으며, 증여의 주체가 기존 고령층에서 5060 세대로 빠르게 이동하고 있어요.

 

서울 증여인 연령 비중 변화 (1월 vs 2월)

• 50대 증여 비중: 13.42%에서 16.19%로 상승

• 60대 증여 비중: 32.83% 기록

• 5060 세대 합산 비중: 49.02% (70대 이상의 43.03%를 추월)