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비거주 1주택에 대한 관심이 높습니다. 그도 그럴것이, 최근 정부에서는 거주하지 않는 1주택에 대해서도 규제할 뜻을 내비쳤기 때문입니다. 이에 대한 사람들의 반응은 ‘1주택자까지 규제하는 것은 지나치다’, ‘1주택자의 경우 각자의 사정이 있다’ 등의 반응을 보이고 있습니다. 

상식적으로 생각하더라도 1주택자의 경우 실거주를 위한 집이고, 비록 지금은 거주를 하지 않더라도 추후 거주를 하거나 혹은 별도의 사정이 있어서 당장 거주를 못한 경우도 있을 것입니다. 

이에 대한 내용이 아마도 4월에는 나올 것 같습니다. 관련 소식에 따르면 금융 당국이 1주택자의 전세자금대출을 제한하는 방안을 검토하는 가운데, 자녀 학교와 직장 이동, 부모 봉양 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 예외를 인정하기로 했다는 소식이 들리고 있습니다. 이는 투기 목적의 대출을 최대한 차단하면서도 실수요자들의 피해를 최소화하겠다는 취지로 보이는데, 구체적인 내용은 4월 대출규제에 나올 것으로 보입니다. 

 

시작은 ‘전세자금대출’ 입니다. 예를 들어 비거주 1주택자 중 일부는 상급지에 주택을 매수한 뒤, 실거주는 다른 곳에서 하는 이른바 ‘투자와 실거주 분리’를 하는 경우가 종종 있는데, 금융당국에서는 이러한 방식이 시장 가격을 자극하는 행위라고 보고 있는 것입니다. 

그렇다면 세금적인 측면에서는 어떨까요? 25.10.15 이전에 취득한 경우라면 토지거래허가구역이 그렇게 많지 않았기에 세를 끼고 사둘수가 있었습니다. 이 경우 취득세와 재산세는 큰 이슈가 없습니다. 즉 거주와 무관합니다. 종부세 역시 마찬가지입니다. 1주택자라면 거주하지 않았다고 크게 패널티를 받지 않습니다. 

다만 양도세는 유의하셔야 합니다. 먼저 취득당시 조정대상지역이었다면 해당 주택을 매각하기 이전에 반드시 2년 거주를 해야 비과세가 가능합니다. 반대로 취득당시 비조정이었다면 설령 이후 조정대상지역으로 지정되었다 하더라도 비과세에 거주 요건은 붙지 않습니다. 

양도세에서 또 하나 체크하셔야 할 점은 양도가액 12억 초과 여부입니다. 12억 이하 비과세라면 앞서 설명드린 2년 보유(취득당시 비조정) 혹은 2년 거주(취득당시 조정) 요건에 맞춰 비과세를 받으면 됩니다. 다만 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이라면 12억 초과분에 대해 최대 80% 장특공을 받기 위해선 반드시 10년 거주를 해야 합니다. 그렇지 않고 단순 보유만 하였다면 비록 비과세는 될지언정(취득당시 비조정인 경우), 최대 20%의 장특공 밖에 받지 못합니다. 

다만 앞서 설명드린대로, 추후 해당 주택에 거주를 해서 비과세 2년 거주 요건을 채우거나(취득당시 조정인 경우), 혹은 12억 초과분에 대해 고율의 장특공을 받기 위해 거주를 한다면 별 문제는 없습니다. 

 

하지만 앞으로 비거주 1주택자에 대한 전세자금대출 규제가 적용되거나, 혹은 별도의 세제 규제를 통해 보유세 등이 올라간다면 그때는 계획을 다시 세워야 할 수도 있습니다. 

금융 당국 소식에 따르면 전세자금대출 뿐만 아니라 신용대출 규제 역시 강화할 것으로 예상됩니다. 가령 지난 6.27 대책을 통해 신용대출 한도를 연소득 100%로 제한하였는데, 비거주 1주택인 경우라면 이보다 더 낮은 한도를 적용할 수도 있는 것입니다.

 

그 외에 임대사업자가 보유한 서울 그리고 규제 지역 아파트 대출에 대해서는 원칙적으로 만기를 연장해주지 않기로 한 상태입니다. 이를 통해 시장에 나올 수 있는 임대사업자의 아파트 매물이 약 1만 2천 가구 정도로 금융위는 추산하고 있고 이중 올해 만기가 돌아오는 물량은 약 1만 가구 정도입니다. 물론 임차인의 피해를 막기 위해 세입자의 계약 만료 기간까지는 이를 연장해주는 방안이 나올 가능성이 높습니다. 

 

아무쪼록 이에 대한 구체적 내용이 아마도 4월에는 나올 것 같습니다. 당초 3월 발표에서 몇 가지 사안을 더 고려해야 하기에 늦어지고 있다는 후문입니다. 이와는 별개로, 이미 나왔어야 할 공동주택 공시가격(안) 역시 발표가 늦어지고 있습니다. 그만큼 고려해야 하고 확인해야 할 사항이 많아서일 것입니다. 

 

한편으로는 이렇게 규제가 복잡하니 고려해야 할 사항이 너무 많아서 그런게 아닌가 하는 안타까움도 듭니다. 취지는 충분히 공감하지만 규제가 많아질수록 오히려 가격은 왜곡되고 실수요자만 피해를 보았음을 우리는 이전 정부에서 확인하였습니다. 합리적인 방안이 나오길 기대합니다. 감사합니다.

<놓쳐서는 안 될 핵심요약!> 1. 비거주 1주택에 대한 규제 가능성이 나오는 가운데, 일부 예외 관심 집중 2. 이중 학업, 직장 등 실수요자는 제외가 될 것으로 예상됨 3. 당초 3월 예정이었던 대출 규제는 4월 나올 것으로 예정