홈노크

얼마전 3채의 오피스텔을 모두 매도했습니다.
아직 한채는 잔금 일정이 남아있기는 한데, 특별한 변수가 없다면 4월면 최종적으로 소유권이 이전될 예정입니다.

​이어서 이제는 서울 아파트를 내놓을 차례였습니다.
서울 아파트는 작년에 분당 아파트를 매수하면서부터 내놓을 생각을 했었지만 기존에 보유한 오피스텔들 때문에 매도하지 못했었는데요. 이제는 그것들이 모두 처분되었으니 비로소 서울 아파트도 처분할 차례가 되었습니다.

로또와도 같은 청약당첨으로 인한 제 인생에 첫 내집마련이자 4년간 우리 가족이 실거주했던 보금자리입니다.
저는 이 곳에 살면서 정말로 많은 좋은 일들을 겪었습니다.
어린 아이들의 육아 문제로 힘든 시기이기도 했지만 인생에서 가장 기억에 남는 순간이 이 집에 살었던 날들이었습니다.

그런데 작년에 분당 아파트를 매수하면서 일시적 2주택자 지위를 갖기 위해 3년 내에 이 서울 아파트를 팔아야 하는 상황이 되었습니다. 지금은 그로부터 어느덧 1년이 지났고 아직 2년 정도 남은 상황이긴 하지만 미리부터 준비할 필요는 있었습니다. 그래서 저는 기존에 거래했던 인근 부동산에 집을 내놓았습니다.

그런데 요즘 각종 부동산 규제로 인해 매도가 쉬워보이지는 않습니다.
일단 부동산에 내놓으면서 주변 시세보다 조금 싸게 내놓았지만 거래가 쉽지 않을거라고 예상하는건 아래와 같은 이유들 때문입니다.

• 부동산 규제 강화로 인한 매수 심리 위축

• 다주택자의 물량이 대거 쏟아지는 타이밍

• 토지거래허가구역으로 인한 제한적인 매수 수요

• 갭 차이가 많이 나는 매물​

각종 부동산 규제 강화​

위의 1~3은 결국 한가지 원인으로 귀결되는데 바로 부동산 규제 강화 때문입니다.​

지난해부터 부동산 가격이 많이 오르면서 각종 규제들이 강화되었고, 서울 대다수 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 매수 수요가 많이 줄었습니다. 게다가 양도세 중과세 유예가 종료가 될 예정임에 따라 집을 내놓는 다주택자 매물이 늘어날 것이기에 제가 보아도 매도가 결코 쉽지 않은 상황으로 보여집니다.

실투자금이 많이 필요한 매물​

또한 저는 현재 이 아파트를 세를 주고 있는데, 전세가 아닌 반전세(월세)를 비교적 저렴한 가격으로 놓고 있습니다.

이 말은 곧 매수자 입장에서는 갭이 크기 때문에 많은 현금이 있는 사람만이 접근할 수 있다는 단점이 있습니다. 그러다보니 매수 수요는 현저하게 줄어들 것이라 매도를 낙관할 수가 없습니다.

게다가 저는 현재 임차인에 대해 재계약을 하면서 세를 올리지도 않았고, 아직 계약기간도 많이 남아있어서 매수자를 찾는건 더욱 어려울 것으로 보여집니다. 뿐만 아니라 현재의 임차인이 다른 사람에게 집을 보여줄 이유가 없기 때문에 집을 보여주는 것 조차도 쉽지 않을것 같습니다.

그래서 주변 호가보다 1~2억원 정도 싸게 내놓았는데도 계약을 장담하기 어렵습니다.
그 지역에 잔뼈가 굵으신 부동산 사장님도 거래 성사 확률을 50% 정도로 본다고 하셨습니다.

 

​이러다 다주택자가 되버리면 어쩌나...

만약 일시적2주택자가 인정될 수 있는 2028년 3월까지 이 아파트를 매도하지 못하면 다주택자가 되어버려 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 그럴 경우 양도소득세 간이 계산 결과 무려 6억원이 넘는 양도세를 내야하는 초유의 상황에 직면하게 됩니다.

그렇게 많은 세금을 낼바에는 아예 매물을 거두고 자식에게 물려준다는 생각으로 평생 가져가게 될 것 같습니다.

어차피 서울 아파트 가격은 장기적으로 우상향 할거라고 생각하기 때문에 괜히 지금 급하게 헐값에 팔기보다는 그냥 먼훗날 자식에게 물려준다는 생각으로 안고가다보면 또다른 매도 타이밍이 오지 않을까 하는 생각입니다.

한편 저는 일시적 2주택자가 인정되지 않을 수도 있습니다.
이게 제가 매도를 망설이는 이유이기도 한데요.

바로 최종적으로 취득한 주택과 뒤늦게 매도한 오피스텔의 보유 시점 때문입니다. 이건 최악의 시나리오이기는 한데, 이미 여러 세무사들과 상담도 해봤고, chatGPT나 제미나이에게도 물어봤지만 모두 답변이 다른 상황이라 많이 혼란스럽습니다.

그 이야기에 대해서는 다음에 다른 글로 자세히 풀어보겠습니다.