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현 시점 매도, 매수 전략은? 

<놓쳐서는 안 될 핵심요약!> 1. 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 지금, 매도자와 매수자 전략은? 2. 매도자는 향후 보유세와 양도세를 염두한 의사결정을 3. 매수자는 최소 내 집 마련 혹은 화폐가치 하락에 대한 헷징을

다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완대책(이하 2.12 대책)이 나온 후 관련 시행령 개정이 2.27일 되었고, 실제 이에 대해 시행된지 이제 1주일 남짓 지났습니다. 물론 조금 더 지켜봐야 겠지만 시장 반응은 상당히 다릅니다.

우선 초고가 주택이 많은 지역에서는 호가가 내린 물건이 나오고 있습니다. 아무래도 양도세 중과와 일반과세 대비 세부담 차이가 커서 그럴 것입니다. 또한 앞으로 보유세 부담이 늘어날 것을 우려한 움직임도 일부 포착이 됩니다. 참고로 보유세를 결정짓는 공시가격에 대한 이야기는 그 다음 칼럼에서 설명드릴 예정입니다.

반대로 매매가격 15억 이하 지역에서는 아직까진 급매라든지 그런 모습이 별로 보이지 않고 있습니다. 아무래도 상대적으로 양도세 부담이 적을 것이고, 현실적인 대출금액(6억 원)이 나오는 구간이기에 거래가 원활한 부분도 있어서일 것입니다.

하지만 5월 9일이 지나고 5월 10일부터 양도세 중과가 시행되면 조정대상지역에서 거래는 상당히 뜸할 것입니다. 최고 82.5%에 달하는 양도세를 부담하고 매각하는 경우는 흔치 않을 것이기에 그렇습니다.

그렇다면 이 상황에서 매도, 매수 전략은 어떻게 해야 할까요?

우선 매도자의 경우 양도세 일반과세와 중과시 세부담을 비교해보시는게 좋습니다. 예를 들어 양도차익이 10억 원이라고 가정시, 일반과세는 약 3억 원, 3주택 중과는 양도세 부담이 7억 원에 달할 수 있습니다(명의, 필요경비, 보유기간 등에 따라 다름). 따라서 4억 원을 더 내지 않고 지금 매각하거나 혹은 보유세를 내면서 매각 시기를 늦출지 의사결정을 해야 합니다. 

그게 아니라면 다른 가족 등에게 증여를 하는 것도 방법입니다. 증여의 경우 토지거래허가구역에서는 부담부증여시 곧바로 전입을 해야 하기에(채무에 대해 매매거래로 보기에), 저라면 일반 증여로 할 것입니다.

 

이중, 1)그 동안 양도차익이 상당히 크기에 한 번 정도는 차익실현을 해도 좋은 물건, 2)더 좋은 물건을 보유하고 있기에 적당히 1채 정도 매각해도 괜찮은 경우, 3)이미 보유세 부담이 크거나 앞으로 보유세 부담이 늘어날 것으로 예상되는 경우, 4)향후 상승여력이 그리 크지 않을 것으로 보이는 물건 등에 대해서는 매각을 하더라도 괜찮지 않을까 하는 생각입니다.

 

다만 이에 대한 의사결정은 ‘상대적’ 이라는 점을 주목해야 합니다. 실제 제 수강생과 상담을 해보면 누가 봐도 좋은 물건인데 아쉽게도 매각을 해야 하는 경우가 있습니다. 다만 매각하는 물건보다 더 좋은 물건을 추가로 보유중이고, 매각하려는 물건이 위치한 지역은 앞으로도 조정대상지역에서 해제될 가능성이 그렇게 높아 보이지 않기에 매각으로 결정하였습니다.

 

이런 물건을 반대로 매수자가 잘 잡을 수 있다면, 저는 꽤 좋은 거래가 되지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

반대로 매수자의 경우 현재는 무주택자가 가장 유리합니다. 일단 세를 끼고 매수할 수 있다는 점이 큰 장점인데 추후 해당 보증금을 돌려줘야 하기에 자금계획을 꼼꼼하게 세우셔야 합니다. 

만약 현재 무주택자라면 가용할 수 있는 자금 범위내에서 실거주 집 1채를 마련하는 것이 저는 좋다고 생각합니다. 실거주자 주는 안정감은 물론, 화폐가치 하락에 대한 리스크 헷징도 가능하기 때문입니다. 

꼭 서울이 아니더라도 수도권에서 주요 일자리 구역으로 이동이 가능한 교통망을 갖춘 곳이라면 눈여겨 보시기 바랍니다. 신분당선은 물론 최근에는 8호선을 주목해도 좋겠습니다. 이런 곳 중에서 비규제지역은 세를 끼고 사둘 수도 있고, 여력이 된다면 규제/비규제를 떠나서 실거주를 마련해보셔도 좋겠습니다.

다만 유주택자는 이번 2.12 대책을 활용하기가 다소 어렵습니다. 약정서 신청일 기준 무주택자로 한정짓기에 그러합니다. 물론 1주택자라면 보유 주택을 조기 매각하고 무주택 상태에서 뭔가 해볼 수도 있겠습니다만 그러기에는 시간이 너무 촉박해 보입니다. 

아무쪼록 현재는 부동산 거래를 하기 너무 어려운, 그런 시기가 되어 버렸습니다. 서울 중심지와 외곽을 동일한 잣대로 묶은 것도 의아합니다만 그럼에도 각자 상황에 맞게 현재 짧은 이 기간을 어떻게 활용할 수 있을지 고민해보시기 바랍니다. 감사합니다.