홈노크

---

😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

---

퇴근길, 우편함에 꽂힌 법원 등기 한 통. 떨리는 마음으로 봉투를 뜯어보니 ‘채무자 OOO(집주인)에 대한 파산 선고’라는 문구가 적혀 있다. 순간 머릿속이 하얘진다. “내 전세금은 어떻게 되는 거지?”, “혹시 길거리로 나앉는 건 아닐까?” 최악의 시나리오가 스쳐 지나간다. 

집주인이 파산했다면, 임차인은 어떻게 전세보증금을 지킬 수 있을까.

√ 대항력과 우선변제권 확인
대항력은 주택의 인도(실제 거주)와 전입신고를 마치면 취득하고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖추어야 성립한다. 특히 이 요건을 집주인의 근저당권 설정보다 먼저 갖추었는지 확인하는 것이 핵심이다. 만약 두 가지 요건을 갖추고 있다면 담보권자(별제권자)에 준하는 강력한 권리를 갖는다. 

예를 들어, 집주인이 금융기관에서 대출을 받기 전에 이미 전입신고를 마치고 거주하고 있었다면, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 주택을 인도하지 않아도 된다.

√ 파산관재인과 협의, 그리고 경매 대비

파산 시에는 법원이 선임한 ‘파산관재인’이 집의 관리 처분권을 갖게 되므로 보증금 반환이나 이사 문제는 집주인이 아닌 파산관재인과 논의해야 한다. 경매절차가 진행될 경우, 앞서 본 요건을 갖춘 임차인은 경매대금에서 우선 변제받는다.

이때 반드시 유의해야 할 것이 ‘배당요구 종기일’이다. 법원은 경매절차에서 채권자들에게 일정 기간 내에 배당요구를 하라고 공고한다. 아무리 대항력과 우선변제권을 갖추었더라도, 이 기한 내에 법원에 ‘권리신고 및 배당요구 신청서’를 제출하지 않으면 배당에서 제외될 수 있다.

한편, 집값보다 채무가 더 많아 경매에서 유찰이 거듭되는 경우에는 최후의 수단으로 임차인이 직접 낙찰을 받을 수도 있다. 이 경우 보증금을 대신하여 해당 주택의 소유권을 취득하게 된다.

√ 이사를 먼저 가야 한다면

보증금을 반환받기 전에 짐을 빼고 이사하면 대항력과 우선변제권은 소멸한다. 부득이하게 이사를 해야 한다면 반드시 ‘임차권등기명령’을 신청하고, 등기부등본에 등기가 완료된 사실을 확인한 후 이사해야 한다. 그래야 기존의 권리를 유지할 수 있다.

집주인의 파산은 세입자에게 분명 큰 위기다. 그러나 법이 정한 요건을 정확히 확인하고 절차를 놓치지 않는다면 피해를 최소화할 수 있다.

“법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다.”

파산 사실을 알게 되었다면 즉시 등기부등본을 열람해 자신의 대항력과 확정일자가 근저당권보다 앞서는지 확인하고, 법원 통지서를 꼼꼼히 살펴 배당요구 종기일을 놓치지 말아야 한다.

<한 눈에 보는 핵심 요약>  전입신고·확정일자가 근저당권 설정보다 선순위인지 확인해요 • 요건 충족 시 배당요구 종기일까지 권리신고 및 배당요구 신청은 필수에요 • 이사 전 반드시 임차권등기명령 신청 후 등기 완료를 확인해요