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임차인의 계약갱신요구권, Q&A로 쉽게 이해하기
2년 계약이 끝난 뒤 한 차례 더 연장해 어느덧 4년을 거주했다.이 경우에도 임차인은 다시 계약갱신을 요구할 수 있을까?
「주택임대차보호법」 제6조의3은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 규정하고 있지만, 그 적용 범위를 둘러싼 오해도 적지 않다.
계약갱신요구권 관련 핵심 쟁점을 Q&A 형식으로 짚어본다.

√ 계약갱신요구권에 관한 Q&A

1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있을까?
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후
최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지계약갱신요구를 할 수 있다.

2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여될까? ➡️ 1회
갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년의 임대차 기간이 보장된다.

3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼까? ➡️  X
명시적 의사표시가 없었던 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 경우로 보지 않는다.

4) 법 시행 시 잔여기간만 있으면 모두 갱신요구를 할 수 있을까? ➡️ △
계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다(2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상).

5) 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까? ➡️  X
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으나, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.
계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 지급해야 하며, 이 경우 중개보수는 임대인이 부담한다.

6) 임차인이 2개월분의 월세를 연체하였다가 모두 갚은 경우 계약갱신요구를 할 수 있을까? ➡️ X
2개월분의 월세를 연체한 사실만 있더라도 임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 정당하게 거절할 수 있다.

7) 임대인이 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있을까? ➡️ O
가능하다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하는 것도 가능하다.
예를 들어 임차인과 임대인이 갱신을 실시하면서 임대료 9%를 증액하였다면
임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 5% 이하로 임대료를 조정하거나,
9% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 종료 시점에 임대인에 대한 계약갱신요구권을 행사하는 것 중 선택할 수 있다.

8) 계약갱신요구권 포기 약정은 유효할까? ➡️ X
사전에 계약갱신요구권 포기 특약을 하였더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라
임차인에게 불리한 규정은 그 효력이 인정되지 않으므로 특약은 효력이 인정되지 않는다.

√ 정리
계약갱신요구권은 임대차를 무조건 4년 보장하는 제도가 아니며, 임차인에게 최소 1회는 안정적으로 더 거주할 수 있는 권리를 부여한 제도이다.
이미 4년 이상 살았더라도 갱신요구권을 행사한 적이 없다면 1회는 행사 가능하며, 가장 중요한 것은 행사 기간(6개월~2개월 전)을 놓치지 않는 것이다.

- 임차인은 2기 이상의 차임연체를 했다는 등의 사정이 없는 한 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있어요 - 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으나, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생해요 - 사전에 계약갱신요구권 포기 약정을 했더라도 효력은 인정되지 않아요