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다주택자 양도세 중과 유예는 예정대로 오는 5월 9일 종료가 됩니다. 즉, 5월 10일부터 다주택 상태에서 매각하는 조정대상지역 주택은 양도세 중과가 적용되고, 이 경우 기존보다 세부담이 상당히 커지게 됩니다. 가령, 양도차익 10억 인 경우 일반과세는 양도세가 대략 약 3억 원 정도가 되지만 3주택 중과인 경우 7억 원까지 올라갑니다.
이에 대해 정부는 이미 예고된 사안이기에 별도의 추가 유예는 없다고 하였지만, 최근 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역 등 국민 불편을 고려하여 일부 보완책을 내놓았습니다. 이에 대한 핵심 내용을 잘 살펴보시면 약간, 아주 약간은 기회가 있을 수도 있겠습니다만 그만큼 주의해야 할 사항도 많으니 유의 바랍니다. 이에 놓쳐서는 안 될 핵심 내용을 살펴봅니다.

첫째, 이번 보완대책은 다주택자 양도세 중과 주택을 대상으로 하며 이를 매수할 수 있는 자는 ‘무주택자’로 한정합니다.
따라서 매도자가 1주택자라든지, 양도세 중과배제가 되는 등록임대주택 혹은 일시적 2주택의 경우에는 해당하지 않습니다. 즉, 다주택자 양도세 중과에 해당하는 매도자들의 물건을 좀 더 시장에 원활하게 나오기 위한 조치로, 이를 매수하는 매수자는 무주택자로 한정합니다(일부 예외는 아래 후술).

둘째, 5월 9일까지 매매계약서를 체결하고 해당 계약금을 지불해야 인정이 됩니다.
단순 가계약 혹은 약정서 신청은 인정되지 않습니다. 특히 토지거래허가구역의 경우 영업일 기준 15일의 약정서 신청기간이 있기에 5월 9일까지 매매계약서 작성을 위해서는 약 한 달 전인 4월 9일까지는 약정서 신청을 하시는 것이 좋습니다. 이후 정식 계약서 작성 그리고 계약서에 지급된 계약금을 계좌이체 등 증빙을 갖춰 지불해야 합니다.

셋째, 계약 후 잔금 유예는 강남 3구와 용산구는 4개월, 그 외 신규 지정 조정대상지역은 6개월까지 가능합니다. 
이는 토지거래허가구역의 경우 잔금 후 4개월 내에는 전입을 해야 하기 때문입니다. 다만 지난 10.15 대책에서 신규 지정지역은 2개월을 더 추가, 6개월 잔금 유예가 가능합니다.

넷째, 신규 지정 조정대상지역 물건 중 임대차계약기간이 허가일로부터 6개월 미만이라면 매수자가 무주택으로 제한되지 않습니다.
따라서 이 경우는 유주택자 역시 매수가 가능합니다. 다만 허가일로부터 임대차계약기간이 6개월 미만이기에 해당 기간안에 잔금을 모두 하고 전입을 해야 하기에 자금계획이 가장 중요합니다. 섣불리 계약을 했다가 잔금을 못할 경우 큰 손해를 볼 수 있으니 유의 바랍니다.
또한 가령 2주택자인 경우 조정대상지역 주택을 취득시 취득세가 12% 중과되므로 1주택자만 현실적으로 가능할 것으로 보입니다. 3년 내 종전주택을 처분하면 취득세와 양도세 일시적 2주택이 가능하고, 처분 자금으로 신규 취득하는 주택 매수 잔금에 보탤 수 있어서입니다.

아주 작은 확률이긴 하나 일부 해당하시는 분들에게는 기회가 될 수 있습니다. 본인 상황에 맞는지 꼭 잘 체크해보시기 바랍니다.

사실 이번 정책은 별도의 보완책을 내지 않고 양도세 중과 유예를 종료하더라도 무방한 그런 상황입니다. 다만 신규 조정대상지역의 경우 동시에 토지거래허가구역까지 되었기에 거래가 쉽지 않은 상황이고, 정부 입장에서도 기존 매물을 조금이라도 나올 수 있게 해야 하기에 이런 보완책을 낸 것으로 풀이됩니다.
다만 앞에서도 말씀드린 것처럼 무조건 유리한 것만은 아닙니다. 지금 잠깐은 세 끼고 매수가 가능하다고 하지만, 해당 임대차계약 기간이 종료되는 시점에는 해당 보증금을 내줄 수 있어야 하기 때문입니다. 따라서 이에 대한 자금계획을 철저히 하신 후 접근하시길 당부드립니다. 감사합니다.

<놓쳐서는 안 될 핵심요약!> 1. 양도세 중과 유예 종료가 되면서 동시에 보완대책 발표 2. 다만 모두 해당되는 것은 아니고 ‘일정 요건’만 해당하기에 이에 대한 사전 준비 필요 3. 더 중요한 건 중과 유예 종료 이후 부동산 시장으로 거래는 실종되고 일부 지역만 오르는 형국으로 갈 것