홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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”정책의 역설과 현실의 벽”
“현금이 권력이 되는 시기”
“묵묵히 기회를 기다리는 힘”

5월 9일. 아마 부동산 시장에 관심을 두고 계신 분들이라면 달력에 동그라미를 쳐두셨던 날짜일 겁니다. 다주택자에 대한 양도세 중과가 다시 시작되고, 다주택자들이 쥐고 있던 매물들이 풀리게 될 거라는 기대와 불안이 공존하기 때문이겠죠.

시장의 기대는 단순했습니다. “세금 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 내놓겠지?”, “그럼 그 매물을 무주택 실수요자들이 받아내면서 시장이 조금은 숨통이 트이지 않을까?” 정부의 의도 또한 이와 크게 다르지 않았을 겁니다. 특히 ‘토지거래허가구역’ 내의 규제를 일부 손질하여 실거주 요건을 갖춘 사람들에게 매수 기회를 열어주려 한 것도 그런 맥락이었겠지요.

그런데 막상 뚜껑을 열어보니, 펼쳐지는 풍경은 우리의 기대와는 사뭇 다른 모양새입니다. 아니, 솔직히 말씀드리면 조금 허탈하기까지 합니다. 시장에 물건은 나오는데, 그 물건을 잡을 수 있는 사다리가 너무 높이 달려 있다는 느낌. 저만 받는 건 아닐 겁니다. 오늘은 조금 불편하지만 꼭 마주해야 할 현실, ‘그들만의 리그’가 되어버린 지금의 시장에 대해 이야기해 보려 합니다.

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뉴스를 보면 토지거래허가구역 내에서도 거래의 길이 열렸다고들 합니다. 다주택자들이 세금을 피해 내놓는 알짜 매물들을 살 수 있는 기회라고도 하죠. 원론적으로는 맞는 말입니다. 하지만 여기서 우리는 잠시 감정을 내려놓고 냉정하게 계산기를 두드려 봐야 합니다.

토지거래허가구역으로 묶인 곳들은 대부분 서울의 핵심지, 소위 말하는 ‘상급지’입니다. 이곳의 아파트 가격은 20억, 30억을 훌쩍 넘깁니다. 문제는 이곳이 여전히 강력한 규제 지역이라는 점입니다. 대출의 문턱은 높고, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’는 불가능합니다. 오로지 내가 들어가서 살아야만 허가가 나옵니다.

자, 그렇다면 시나리오를 한번 그려볼까요?
다주택자가 세금 압박을 못 이겨 시세보다 조금 저렴하게, 예를 들어 30억 하던 집을 28억에 내놓았다고 가정해 봅시다. 분명 ‘급매’이고 가격적인 매리트가 있습니다. 그런데 이 집을 사려면 28억 원이라는 돈이 고스란히 ‘현금’으로 필요합니다. 물론 기존 세입자가 있는 경우에는 계약만기까지 실입주를 유예를 해준다고는 합니다. 그로인해 세입자의 보증금만큼은 잔금을 덜 치를 수 있겠지만 어찌되었든 세입자가 나가게 되면 지불해야하는 돈이긴 마찬가지 입니다.

우리 주변을 한번 둘러봅시다.
대출 한 푼 없이, 순수하게 내 통장에 꽂힌 현금으로 20억, 30억을 바로 이체할 수 있는 무주택자가 과연 얼마나 될까요?
평범한 직장인이 월급을 아껴서, 아무리 열심히 재테크를 했다 한들 이 정도의 현금 동원력을 갖추기는 현실적으로 불가능에 가깝습니다.

결국, 정책은 ‘무주택자에게 기회를 준다’는 명분을 가졌지만,
현실에서 그 기회를 잡을 수 있는 건 ‘현금을 산더미처럼 쌓아두고 있던 자산가’들뿐입니다.
아이러니하게도, 다주택자가 던진 매물을 받아 더 큰 부를 축적할 기회가 다시금 현금 부자들에게 돌아가는 구조가 만들어진 셈입니다.

이런 상황을 마주하면 화가 나기도 하고, 상대적 박탈감이 드는 건 당연한 감정입니다.
“열심히 일해서 저축한 나는 뭔가” 싶기도 하고, “제도는 왜 부자들만 돕는가”라는 원망이 생길 수도 있습니다.
저 역시 그 마음, 충분히 이해합니다.

하지만 우리는 여기서 한 발짝 더 나아가야 합니다. 분노만 하고 있기엔 우리의 시간이 너무 아깝습니다.
지금의 현상은 우리에게 아주 중요하고도 뼈아픈 교훈 하나를 던져주고 있습니다.
바로 "위기의 순간, 혹은 기회의 순간에 가장 강력한 무기는 결국 현금이다”라는 사실입니다.

지금처럼 대출이 막히고 규제가 복잡해질수록, 모든 거래 조건은 ‘현금’을 가진 사람 위주로 재편됩니다.
매도자가 급할 때, 그 급한 불을 꺼줄 수 있는 건 ‘대출 승인을 기다리는 사람’이 아니라 ‘지금 당장 쏘아줄 수 있는 현금 보유자’이기 때문입니다.

과거를 돌이켜보면 늘 그래왔습니다. 정부는 시장을 이기려 하고, 시장은 정부의 규제를 피해 틈새를 찾아냅니다. 그 싸움 속에서 어떤 때는 정부가 이기는 듯 보이고, 어떤 때는 시장이 비웃듯 폭등하기도 합니다.

결국 투자의 세계에서 믿을 것은 정부의 정책도, 언론의 호들갑도 아닙니다. 오로지 ‘나의 판단’과 ‘나의 선택’뿐입니다. 남 탓을 하기엔 내 인생이 너무 소중하고, 상황 탓을 하며 주저앉기엔 앞으로 다가올 시간이 너무 깁니다. 정부는 시장을 이길 수 없고, 시장 또한 정부를 완전히 이길 수 없다는 말이 있습니다. 그 거대한 파도 사이에서 중심을 잡는 건 결국 우리 자신의 몫입니다.

그렇다면, 수십억 현금이 없는 우리는 지금 당장 무엇을 해야 할까요? “이번 생은 틀렸어”라며 포기해야 할까요?
아니면 무리해서라도 영혼을 끌어모아 위험한 투자를 감행해야 할까요?

저는 단호하게 말씀드리고 싶습니다. 지금은 무리할 때가 아니라, 힘을 키울 때입니다.

지금 당장 저 ‘그들만의 리그’에 끼지 못한다고 해서 조바심 내지 마십시오.
무리하게 대출을 일으키거나, 잘 알지 못하는 대체 투자처를 찾아 헤매다가 소중한 종잣돈을 잃는 것이야말로 가장 경계해야 할 일입니다.
지금의 시장은 분명 비정상적이고, 왜곡되어 있습니다.
하지만 역사는 증명합니다. 영원한 상승도, 영원한 하락도 없으며 닫혀 있는 문도 언젠가는 다시 열립니다.

현금 부자들이 잔치를 벌이는 지금, 우리가 해야 할 일은 그들을 부러워만 하는 것이 아닙니다.
“다음 기회가 왔을 때, 그 기회를 잡을 수 있는 체력을 만드는 것.” 즉, 묵묵히 시드머니를 모으고, 현금 비중을 늘려가는 것입니다.

자산 시장의 사이클은 돌고 돕니다. 언젠가 규제가 풀리거나, 혹은 시장이 조정되어 일반인에게도 다시 기회의 문이 열리는 타이밍은 반드시 옵니다.
그때 주저하지 않고 손을 뻗으려면, 지금은 고통스럽더라도 인내하며 총알을 준비해야 합니다.

요즘 같은 시기에 “열심히 저축하자”, “공부하자”라는 말이 참 고리타분하게 들릴 수도 있습니다.
하지만 화려한 투자 기술보다 더 중요한 것은, 시장에서 퇴장당하지 않고 끝까지 살아남는 것입니다.
자신의 자리에서 묵묵히 일하고, 소득을 아껴 투자금을 불려 나가는 것. 남들이 “벼락부자 됐다”고 자랑할 때 흔들리지 않고 내 길을 가는 것.
이것이 지금 우리에게 필요한 가장 위대한 투자 전략입니다.

앞으로 올 기회와 그것을 잡기 위한 선택의 순간에, “그때 조금 더 모을걸”, “그때 참을걸” 하며 후회하지 않도록 합시다.
우리의 리그는 아직 끝나지 않았습니다. 지금은 잠시 숨을 고르며, 더 높이 뛰기 위해 무릎을 굽히는 시간이라 생각해주십시오.

현명하게 나를 지키고, 힘을 키우며, 다가올 진짜 기회를 기다려 봅시다. 저도 여러분과 함께 묵묵히, 그리고 꿋꿋하게 그 길을 걷겠습니다.