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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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주택을 임차하려고 할 때 전세권설정등기를 하는 것과 확정일자를 받는 것은 어떤 점이 다를까?

 

√ 전세권설정등기와 확정일자란?

전세권이란 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 좇아 사용·수익한 후 전세권의 소멸 시에 목적부동산으로부터 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다(민법 제303조 1항). 확정일자란 임대차 계약서가 언제 작성되었는지 국가가 인정해주는 날짜로서 주민센터에서 임대차 계약서에 날짜 도장을 찍으면 부여된다.

전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되나, 확정일자제도는 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에서 근본적인 차이점이 있다. 

 

√ 전세권설정등기와 확정일자의 차이점 

1) 거주 여부

전세권설정등기는 등기만 설정해두면 전입신고나 실제 거주하는 것은 요건이 아니며, 확정일자제도는 확정일자를 받는 것 외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주할 것을 그 요건으로 한다. 그래서 전입신고를 하기 힘든 경우 전세권설정등기가 주로 이용된다. 

 

2) 임대인의 동의 여부 및 절차

전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며 절차도 복잡하고 비용도 많이 소요되며, 전세기간 만료 시에는 전세권설정등기를 말소하여야 한다. 한편, 확정일자는 주민센터에서 아주 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 임대인의 동의여부와는 관계없이 간편한 절차에 의해 받을 수 있다. 또한 전세권을 설정하게 되면 등기 완료 당일부터 효력이 발생하나, 확정일자의 경우 신청일 다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 

 

3) 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 경매 신청 방법

전세권설정등기는 판결을 거치지 않고도 직접 임의 경매신청을 하는 것이 가능하나, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행(강제경매)을 신청할 수 있다. 주택임차권등기명령에 의한 등기가 된 경우에도 그 등기에 경매신청권이 부여되는 것은 아님을 주의해야 한다. 

 

4) 경매절차에서 배당요구 필요여부

전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있지만, 확정일자만 갖춘 경우에는 경매절차에서 별도의 권리신고 및 배당요구를 하여야 한다. 

 

핵심요약 실무에서는 비용 부담이 적고 집주인 동의가 필요 없는 확정일자를 주로 활용해요 다만 보증금이 크거나 집주인 채무가 불안정한 경우, 전입신고가 어렵거나 법인 명의 계약인 경우에는 전세권설정등기를 선택해요 전세권설정등기나 확정일자를 받더라도 등기부상 선순위 권리가 있으면 후순위로 밀릴 수 있어요 그래서 계약 전에 선순위 권리 확인은 꼭 필요해요