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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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다주택자 양도세 중과가 코앞으로 다가왔습니다. 이 글을 작성하는 현재, 아직 구체적인 내용은 나오지 않았지만 매도 계약을 5월 9일까지 하면 이에 대해 잔금 유예를 하는 방안이 거론되고 있습니다. 구체적인 것은 다시 말씀드리도록 하겠습니다. 

이쯤에서, 양도세 중과를 피하고 일반과세로 매각하는 것이 더 유리할지, 혹은 이를 자녀 등에게 증여하는 것이 더 유리한지 궁금하신 분들이 계실 것입니다. 사례를 통해 살펴보겠습니다. 

가령 취득가 10억, 현재 시세 20억, 양도차익 10억인 주택이 있다고 하겠습니다. 세대기준 3주택으로 5월 10일 이후 매각을 하면 3주택 중과에 해당합니다. 그럼 이걸 그 전에 매각해서 일반과세를 받는 것이 좋을까요, 아니면 증여를 하는 것이 더 좋을까요?

먼저 일반과세로 매각할 경우 양도차익 10억에 대해서는 대략 3억 원 정도의 양도세가 나옵니다(단독명의, 10년 보유 장특공 20% 가정). 따라서 차익 10억 중에서 7억 원을 남길 수 있는데 만약 3주택 중과에 해당할 경우 양도차익 중 무려 7억 원 정도를 세금으로 납부해야 합니다. 

그렇다면 현재 시세 20억 원 상당의 주택을 자녀에게 증여하면 어떻게 될까요? 이때 자녀는 증여세와 증여 취득세를 부담해야 하는데, 시가 20억 원 가정시 증여세는 약 6억 원 정도가 나오고 증여 취득세는 조정 + 공시가격 3억 원 이상이므로 시가의 12%에 해당하는 약 2억 4천 만원 정도가 나오기에 총 8억 4천 만원 정도가 소요됩니다. 

이렇게 보면 해당 주택을 자녀에게 증여하는 것보다(이 경우 세부담 약 8억 4천) 차라리 일반매매로 매각하는 것이 더 유리할 수 있을 것입니다(이 경우 세부담 약 3억 원).

하지만 이는 세금만 생각한 것으로, 아래와 같은 부분도 동시에 고려해야 할 것입니다. 

만약 일반과세로 매각해서 3억 원의 양도세를 납부한 후 남은 17억 원을 자녀에게 현금 증여했다고 가정합시다. 그렇다면 이때 증여세는 약 5억 원 정도가 나오고 남은 현금은 12억 원이 됩니다. 그렇다면 동일한 시가 20억 상당의 주택을 취득할 때 추가 자금이 8억 원이 필요한데 15억 ~ 25억 원에 대해서는 대출이 4억 원 밖에 나오지 않기에, 자기돈 4억 원이 있어야 동일한 물건을 취득할 수 있습니다. 

그런데 증여를 하면 비록 양도세 3억 원 보다는 돈이 더 들어가지만 증여세와 증여 취득세 8억 4천 만원만 부담하면 되기에 오히려 이게 더 유리할 수 있습니다. 특히 증여의 경우 증여를 받고 해당 주택을 임대를 줌으로써 전세 보증금 등을 활용해서 증여세를 부담할 수도 있으므로 이렇게 한다면 자녀 현금 부담은 꽤 줄일 수 있게 됩니다. 

결과적으로, 세부담은 양도 보다 증여가 더 많을 수 있습니다. 하지만 동일한 자산을 취득하는데에 증여가 더 유리할 수 있고, 무엇보다 자녀가 부담해야 하는 현금흐름 측면에서 증여가 더 유리할 수 있습니다. 이러한 이유로 서울 아파트 증여 건수는 작년 2025년 7월, 11월에 상당히 많았으며 최근에도 증가하는 추세입니다. 

우리가 자산관리를 하는 이유는 최소한의 인플레이션 헷징을 하고, 더 나아가 우량자산을 확보, 유지하기 위함입니다. 그리고 종국에는 이를 자녀 등에게 증여나 상속까지도 할 수 있어야 하는 것이죠. 그런 면에서 본다면 서울 우량 자산은 매각보다는 오히려 보유, 증여로 선회할 가능성이 높고 그 결과 중심지 물건 공급은 더더욱 줄어드는 효과가 나타날 것입니다. 그렇다면 이후 결과는 굳이 설명하지 않아도 되겠죠? 

보유 물건의 자산가치를 잘 판단하셔서 앞으로 다가올 세금 규제에 대비하시기 바랍니다.

감사합니다. 

핵심요약 1. 양도세 중과가 시행되면 그 전에 양도하는게 유리할까, 증여가 유리할까 2. 세금만 놓고 보면 양도가 더 유리할 수 있지만 장기적 자산관리까지 모두 고려해야 3. 절세도 좋지만 자산관리의 본질이 무엇인지도 함께 생각하는 것이 필요