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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임대차 계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 어떻게 대응해야 할까? 임차인은 보증금 반환청구소송을 제기하여 보증금을 반환받아야 할 것인데, 이때 놓치기 쉬운 주의사항에 관해 살펴보자. 

✔️ 소송 전 주의사항

1) 계약해지 입증

보증금 반환청구의 전제요건은 임대차계약이 종료되었어야 하므로 임차인은 임대차계약이 적법하게 종료되었으나 보증금을 반환받지 못했다는 것을 입증하면 된다. 임대차계약이 갱신되지 않은 상태라면 임차인은 주택임대차보호법상 보장되는 계약갱신청구권을 사용하지 않았고 묵시적 갱신도 거절했다는 사실을 입증해야 한다.

이미 임대차계약이 갱신된 상태라면 임차인은 계약갱신 이후 임대인에게 계약해지 의사표시를 하였고, 그로부터 3개월이 경과되었다는 사실을 입증하면 된다. 계약해지의 입증은 통화 녹취, 문자메시지 등 형식은 문제되지 않지만 가장 확실한 것은 내용증명을 발송하는 것이다. 

2) 가압류 신청

소송에서 승소하더라도 임대인에게 집행재산이 없다면 보증금을 반환받을 수 없으므로 소송 시작 전 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하지 못하게 하기 위해 임대인 명의의 재산에 대해  가압류를 신청하는 것이 바람직하다.

✔️소송 중 주의사항

1) 점유 유지

보증금을 반환받기 전까지는 부동산에 대한 점유를 그대로 유지해야 한다. 주택임대차보호법상 임차인의 점유를 전제로 대항력과 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있기 때문이다. 만약 임차인이 보증금을 반환받기 전 이사를 갈 경우 우선변제권을 잃게 되므로 주의가 필요하다. 

2) 임차권등기(주택임대차보호법 제3조의 3)

만약 보증금을 받기 전 이사를 먼저 가야 한다면 임차권등기명령을 신청하여야 한다. 임차권등기는 임대차가 종료되었을 당시 대항력 유무를 불문하고 신청할 수 있으므로 이미 이사를 가서 대항력을 상실하였더라도 신청 가능하다.

임차권등기는 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있으며, 임대차 종료를 요건으로 하므로 임대인이 임대차 보증금을 돌려주지 않을 것을 미리 알았다고 하더라도 임대차계약 종료 전에는 신청할 수 없다. 

다만 임차권등기를 한 후에 이사를 가도 여전히 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지되는 효력은 임차권등기가 완료될 때 발생하므로 임차권등기 신청만 한 상태에서 이사를 가서는 안 되고 등기가 완료된 사실을 확인한 후 이사를 가야 한다. 

만약 임대차계약을 체결하려는 부동산에 임차권등기가 기재되어 있다면 임차권등기 이후의 신규 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없으므로(주택임대차보호법 제3조의 3 제6항) 임차권등기가 있는 주택은 가급적 피해야 할 것이다. 

정리하자면, 보증금 반환청구 소송은 계약해지를 입증하여 할 수 있으며, 소송 전 가압류 신청도 반드시 하는 것을 추천한다. 소송 중에도 점유를 상실하면 우선변제권을 상실하므로 점유는 계속 유지하는 것이 좋고, 만약 점유를 유지할 수 없는 상황이라면 임차권등기를 신청하여 등기 완료된 후 이사를 가야 할 것이다. 

핵심요약 1. 보증금 반환청구 소송 전 가압류 신청을 반드시 하도록 해요 2. 소송 중에도 점유는 계속 유지해야 하며, 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면 임차권등기    가 된 후 이사를 가는 것이 좋아요