홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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지금은 상급지를 추격 매수하기보다, 동네 전체의 입지가 바뀌며 격차가 줄어드는 재개발·재건축 지역을 선택해야 합니다.

개포동·신길뉴타운 처럼 대규모 변화가 예정된 곳이 대안이 될 수 있습니다.

 

반포 래미안 원베일리 70억, 문래동 현대3차 아파트 7억 5천만 원.

같은 대한민국, 같은 서울, 비슷한 평형대 아파트인데 가격 차이는 무려 10배에 달합니다.

이건 단순히 “서울이 비싸다”는 이야기가 아닙니다.
지금 대한민국 부동산 시장이 얼마나 극단적으로 양극화되어 있는지를 보여주는 단면입니다.

같은 입지 안에서도 가격이 조금씩 다른 정도가 아니라,
계단식으로 완전히 갈라져 버린 구조입니다.

일부 아파트들은 매우 강한 상승 흐름을 보이고 있지만,
그렇지 못한 아파트들은 같은 서울에 있음에도 전혀 따라가지 못하고 있습니다. 그리고 이 격차는 시간이 갈수록 더 벌어지고 있습니다.

그래서 요즘 가장 많이 나오는 말이 바로 이것입니다.

“내 집은 안 올랐는데,내가 사고 싶은 집은 너무 올라버렸다.”

“이 격차를 도대체 어떻게 따라잡아야 하냐.”

현시점을 냉정하게 말씀드리면, 지금 이 시장에서 아무 아파트나 사서 격차를 따라잡는 것은거의 불가능에 가깝습니다.

이미 서울 핵심지와 상급지는 상당 부분 상승이 진행됐고, 전세가율은 낮아졌으며 기대 수익률도 크게 떨어진 상태입니다.

지금 무리해서 상급지를 따라붙는 것은 ‘투자’라기보다는 무리한 추격 매수에 가깝습니다.

그렇다면 지금은 방법이 없느냐, 그렇지는 않습니다.

다만 접근 방식이 달라져야 합니다.

격차를 쫓아가는 것이 아니라, 격차가 줄어드는 구간에 올라타야 합니다.

오늘은 그 방법에 대해 이야기해 보겠습니다.

 

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✔️대치동과 개포동

이 원리를 가장 잘 보여주는 사례가 바로 강남의 대치동과 개포동입니다.

대치동은 오래전부터 이미 완성된 동네였습니다.
중대형 평형, 학군, 학원가, 집값까지 모두 상급지의 조건을 갖추고 있었습니다.

반면 개포동은 저층 주공아파트 위주의 소형 평형, 강남 안에서도 상대적으로 저렴한 동네였습니다.

실제로 두 지역의 아파트 가격은한때 두 배 이상 차이가 났습니다.

그런데 2010년대 들어 개포동 전체가 재건축에 들어갑니다.
한두 단지가 아니라 동네가 통째로 재건축되었습니다.

개포자이프레지던스,
디에이치아너힐즈,
래미안블레스티지,
디에이치퍼스티어아이파크.

이제 개포동의 예전 모습은 거의 남아 있지 않습니다.

그 결과는 명확합니다. 한때 ‘연탄을 때는 동네’라며 놀림받던 개포동의 아파트 가격은

대치동 은마아파트와 거의 같은 수준까지 올라왔습니다.

출발 가격은 훨씬 더 낮았던 개포동이, 대규모 재건축을 통해 상급지와의 가격 격차를 단번에 줄여버린 것입니다.

이때 누가 더 크게 벌었을까요.

당연히 개포동입니다.

원래 가격이 낮았던 동네가 입지 자체가 바뀌면서 상급지와의 격차를 빠르게 좁혔기 때문입니다.

이것이 바로 ‘격차가 줄어드는 곳에 올라타는 방법’입니다.

아파트 한 채가 좋아지는 것이 아니라, 동네 전체가 바뀌는 곳은 입지 자체가 완전히 달라집니다.

 

입지가 달라지면 가격 서열이 바뀌고, 그 과정에서 격차는 줄어듭니다.

그래서
“지금 집으로는 도저히 상급지를 못 따라가겠다”고 느끼는 분들일수록
노량진, 목동, 성남처럼 동네 전체가 개발되는 대규모 재개발·재건축 지역을 눈여겨봐야 합니다.

이런 곳들은 입지 자체가 크게 상승할 가능성이 높기 때문에, 현재 벌어진 집값 격차를
따라잡을 수 있는 사실상 유일한 방법이 될 수 있습니다.

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✔️신길뉴타운의 사례

이러한 대규모 변화가 일어나는 이유는 결국 그 지역에 거주하는 사람들이 바뀌기 때문입니다.

대표적인 사례가 바로 신길뉴타운입니다.

신길뉴타운은 영화 범죄와의 도시의 주요 배경이 된 가리봉동에 인접한 지역으로, 한때는 외국인 거주 비율이 매우 높아

서울 내에서도 선호도가 낮은 지역으로 인식되었습니다.

하지만 2000년대 신길뉴타운이 지정되면서 단지 한두 곳씩 재개발이 진행되었고, 현재는 완성된 하나의 미니 신도시가 되었습니다.
거주민의 구성 역시 완전히 바뀌었습니다.

그 이후 변화는 분명했습니다. 서울 내 최하위권이던 주변 학교들의 학업 성취도가
상위 10% 이내로 올라섰고, 중국어 간판이 대부분이던 상권은 완전히 다른 모습으로 바뀌었습니다.

환경이 정비되면서 입지는 어느덧 서울 상위권 수준까지 상승했습니다. 이 변화는 가격에서도 명확하게 드러났습니다.

2015년경 5억 원 전후에 거래되던 주변 신축 아파트 시세는 현재 18억 원 중반까지 크게 상승했습니다.

서울 하급지였던 지역이 격차가 줄어드는 구조적 변화를 겪으며,
서울 최상급지인 반포 못지않은 상승률을 보여준 것입니다.

결국 앞으로의 시장에서도 격차가 줄어들 곳을 미리 발견하고 투자하는 것이
이미 크게 벌어진 부동산 격차를 극복하는 가장 현실적인 방법임을 이 사례는 분명히 보여줍니다.

 

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✔️대규모 재개발·재건축, 아무 데나 투자하면 될까

다만 여기에는 굉장히 중요한 전제가 하나 있습니다. 지금은 아무 재개발·재건축이나 사도 되는 시장이 아닙니다.

2022년 이후 공사비가 급격히 상승하면서 아파트를 짓는 원가 자체가 이미 8~9억 원 수준까지 올라왔습니다.

이는 곧 주변 신축 시세가 충분히 받쳐주지 못하는 지역은 재개발을 해도 남기기 어렵다는 뜻입니다.

그래서 지금 기준으로 재개발·재건축이 성립되는 최소 입지는 분명합니다.

• 주변 신축 30평대 시세 최소 12억 이상

• 강남역 기준 20~25km 이내

• 경기도: 성남·수원·광명·평촌·하남

• 서울: 은평·상계·관악

이 선을 벗어나면 추가 분담금과 금융 비용을 감안했을 때 위험 대비 기대 수익이 맞지 않습니다.

이미 많이 오른 상급지를 조급하게 추격하기보다는,
동네 전체가 업그레이드될 재개발 지역 중에서도
사업성이 검증된 곳을 선별해 기다릴 줄 아는 전략이 필요합니다.

격차는 이미 벌어졌습니다.
하지만 그 격차를 줄일 수 있는 구간은 지금도, 그리고 앞으로도 분명히 존재합니다.

오늘 내용이 여러분의 판단에 도움이 되었기를 바라며,

지금까지 홈즈부동산 이종호 대표였습니다.

감사합니다.