홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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” 환율로 수익 재해석”

“원화 가치 하락 점검”

“생존형 분산 투자”

 

요즘 주변 대화가 참 비슷합니다. “주식이 미쳤다”, “부동산 다시 불장이다”, “금까지 다 오른다” 같은 말이 많죠. 뉴스만 봐도 잔치 분위기고, 차트만 봐도 ‘안 타면 바보’라는 압박이 슬금슬금 올라옵니다. 그런데 저는 이런 시기에 일부러 한 발 물러서서 숫자를 다른 각도로 한번 더 봅니다. 똑같은 가격이라도 “원화로 봤을 때”와 “달러로 환산해서 봤을 때”가 전혀 다른 얘기를 해줄 때가 많기 때문입니다.

최근 원/달러 환율은 1달러에 1,400원대 초중반을 오르내리는 구간에서 움직이고 있습니다. 반면 “환율 1,100원대”라는 기억은 꽤 오랫동안 많은 분들 머릿속에 ‘정상’처럼 자리 잡아 있지요. 실제로 몇 년 전만해도 평균 환율이 1달러에 1100원였으니깐요. 이 두 숫자만 놓고 보면, 우리가 지금 체감하는 ‘자산 상승’ 중 일부는 자산이 올라서가 아니라 원화의 구매력이 내려가서 그렇게 보이는 것일 수도 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.
어떤 아파트가 환율 1,100원대일 때 10억 원이었다고 한다면, 달러로 바꾸면 대략 10억 ÷ 1,100 = 약 90만 9천 달러쯤입니다.
그런데 시간이 지나 아파트가 13억 원이 됐고, 환율이 1,500원대가 되었다고 가정해보면 13억 ÷ 1,500 = 약 86만 7천 달러입니다.

원화로는 10억이 13억이니 “30% 올랐다!”가 맞습니다. 그런데 달러로 보면 오히려 줄어든 셈이지요. 물론 실제 시장은 동네도 다르고, 타입도 다르고, 시점도 다르니 이렇게 단순 계산이 정답일 수는 없습니다. 다만 제가 드리고 싶은 메시지는 딱 하나입니다.

“우리가 보고 있는 상승”이 진짜 자산의 상승인지, 아니면 ‘화폐 단위의 착시’인지 한번은 점검해 보자 입니다.

주식도 비슷합니다. 최근 한국 증시는 큰 흐름에서 ‘강하다’는 평가를 받는 구간이었습니다. 실제로 코스피가 5,000을 넘어 더 올라간다는 말이 있습니다. 이럴 때 많은 분들이 “국장도 이제 된다”는 확신을 다시 갖습니다. 그런데 여기서도 같은 질문을 던져볼 수 있습니다. 지수가 원화 기준으로 많이 올라 보일 때, 달러로 바꿔서도 같은 그림일까요? 환율이 1,100원대에서 1,450~1,500원대로 이동했다면, 원화 지수가 올라간 만큼 달러 기준 실질 상승이 따라오지 못했을 가능성도 충분합니다. 

저는 이 대목에서 “원화 가치가 떨어진 만큼, 자산 가치가 있는 곳에 투자해야 한다”는 결론으로 자연스럽게 이어진다고 봅니다. 다만 여기서 말하는 ‘자산 가치’는 단순히 비싼 물건을 뜻하지 않습니다. 핵심은 시간이 지나도 가치가 남는 구조를 가진 것들입니다.

요즘은 코스피, 코스닥, 부동산, 금, 은… 정말 대부분이 “올랐다”는 말로 묶입니다. 심지어 오르지 않은 걸 찾기가 더 어려울 정도입니다. 그런데 자산 시장에서 이런 분위기가 길게 이어질 때, 저는 늘 마지막에 남는 질문 하나를 붙잡습니다.

“이 파티의 계산서는 누가, 어떤 형태로 치르게 될까?”

신문 기사에서 누군가 사용한 표현처럼 ‘하이퍼 인플레이션’이라는 단어는 아주 강하고 무섭게 들립니다. 솔직히 저도 쉽게 꺼내고 싶은 단어는 아닙니다. 다만 우리가 경계해야 하는 건 단어 자체가 아니라, 그 단어가 가리키는 방향성입니다. 돈이 풀리고, 물가가 오르고, 자산이 오르는 동안에는 모두가 행복합니다. 문제는 그 이후입니다. 생활비가 오르고, 금리가 흔들리고, 실질소득이 따라오지 못하면 사람들의 체감은 갑자기 바뀝니다. “자산이 올랐다”가 아니라 “내가 살기 힘들어졌다”가 되어버리지요.

그래서 저는 요즘 같은 시기일수록 “수익률”을 말하기 전에 “생존율”을 먼저 계산하자는 이야기를 자주 합니다. 시장은 언제든 흔들릴 수 있는데, 내 삶이 흔들리면 그때부터 투자는 ‘전략’이 아니라 ‘버티기’가 됩니다. 준비된 사람만이 버틴다는 말은, 결국 이런 뜻이라고 생각합니다. 좋은 종목을 고르는 능력보다, 시장이 내 뜻대로 안 가도 내 일상이 무너지지 않게 만드는 능력이 더 중요하다는 것입니다.

그럼 준비라는 건 무엇일까요. 저는 거창한 예언이나 과감한 베팅이 아니라, 아주 현실적인 것부터라고 봅니다.

첫째, 내 자산을 “원화로만” 보지 말고 한 번은 “달러로도” 같이 보십시오.
내가 가진 집, 주식, 현금, 대출까지 전부 환율을 대입해 보면 의외로 그림이 달라집니다. 그 순간부터 시장 뉴스가 조금 덜 자극적으로 보일 겁니다.

둘째, 빚의 구조를 점검해 보십시오.
하이퍼 인플레이션이 오든, 고물가가 길어지든, 어떤 형태로든 ‘금리’와 ‘현금흐름’이 흔들릴 가능성이 커집니다. 이때 가장 위험한 건 “좋은 자산을 샀는데, 버티는 힘이 없는 상태”입니다. 좋은 자산도 강제 청산 앞에서는 내 편이 못 됩니다.

셋째, 자산을 한 바구니에 담지 마십시오.
부동산이든 주식이든 금이든, 무엇이든 “전부 오른다”는 말이 돌 때가 오히려 분산이 가장 필요한 때입니다. 분산은 수익을 낮추는 도구가 아니라, 시장에서 퇴장하지 않게 해주는 안전벨트입니다.

넷째, 조급함을 관리하십시오.
요즘 잔치 분위기에서 가장 비싼 비용은 대개 ‘FOMO(나만 못 벌까 봐)’입니다. 시장은 우리의 불안을 먹고 큽니다. 내가 조급할수록 타이밍은 나빠지고, 리스크는 커집니다. 반대로 내 속도가 정해져 있으면, 시장이 흔들릴 때도 흔들리지 않습니다.

결국 오늘 이야기의 중심은 하나입니다.
“자산이 올랐다”는 말에 휩쓸리기 전에, 그 상승을 어떤 화폐의 눈으로 보고 있는지부터 확인해 보자는 것. 그리고 그 과정에서 원화 가치가 떨어지고 있는 흐름이 보인다면, 더더욱 ‘가치가 남는 곳’에 내 시간을, 내 돈을, 내 결정을 올려놓자는 것.

저는 여러분들께 똑 부러지게 “이게 정답입니다”라고 말하고 싶지 않습니다. 시장에 정답은 없으니까요. 다만 오늘만큼은 같이 한 번쯤 걱정해 봤으면 합니다. 파티는 늘 즐겁지만, 파티가 끝난 뒤에도 우리의 생활이 무너지지 않아야 하니까요.

현명하게 투자하고, 현명하게 내 자신을 지키는 것.
그게 결국 가장 오래, 가장 멀리 가는 재테크라고 저는 믿습니다.