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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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다주택자 양도세 중과 부활이라는 강력한 규제가 예고됐지만, 시장은 예상과 달리 크게 흔들리지 않고 있어요. “팔면 세금 80%”라는 말이 나올 정도로 부담은 커졌는데도, 매물이 쏟아지거나 집값이 급락하는 모습은 아직 보이지 않습니다.

🔎 왜 “독한 세금”에도 집값은 안 떨어질까

정부는 오는 5월 9일을 끝으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고했어요. 이후에는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되고, 장기보유특별공제도 전면 배제돼요(오래 보유했으면 세금 깎아주는 제도). 지방세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5%에 달하죠.

하지만 이처럼 강한 규제가 발표됐음에도 시장이 조용한 이유, 다주택자 상당수가 이미 이 변수를 알고 선제적으로 움직였기 때문이에요. 대통령 발언 이후에도 급매물이 폭발적으로 늘어나지는 않고 있어요.

🔎 급매는 ‘선별적으로’만 나온다

유예 종료 시점이 다가오면서 일부 급매 사례가 나오긴 해요. 강남·마포 등지에서 시세보다 1억 원 이상 낮은 거래가 성사된 경우도 있어요. 다만 이런 거래는 이미 팔 생각을 하고 있던 다주택자가 결정을 앞당긴 사례에 가깝습니다. 시장 전반을 흔들 만큼의 물량은 아니라는 거죠. 대출 규제로 매수 여력이 제한된 상황에서, 급매를 모두 흡수할 만큼의 수요도 부족합니다.

🔎 “차라리 안 판다”는 선택, 매물 잠김의 시작

중과세의 진짜 무서운 점은 세율 그 자체보다 장기보유특별공제가 사라진다는 점이에요. 10년을 보유해도 혜택이 없다면, 팔수록 손해라는 인식이 강해질 수밖에 없죠.
이 때문에 서울 외곽과 수도권 일부 지역에서는 매물을 거둬들이고 전세로 돌리는 움직임이 나타나고 있어요. “세금으로 다 낼 바에야 증여하거나 버티겠다”는 심리가 빠르게 확산되는 분위기예요. 이 경우 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들면서, 거래는 끊기고 가격은 쉽게 내려오지 않는 구조가 됩니다.

🔎 정책의 엇박자, 팔 사람만 있고 살 사람은 없다

이번 양도세 중과 부활은 금융 정책과 충돌합니다. 다주택자는 세금을 피하려 팔고 싶어도, 무주택자는 대출 규제에 막혀 살 수 없는 상황인거죠. 결과적으로 시장은 ‘정체 상태’에 빠지고, 거래량 감소는 중개업계와 연관 산업 전반의 위축으로 이어지고 있어요. 규제는 강한데, 거래를 이어줄 통로는 닫혀 있는 셈입니다.

🔎 지방은 더 어렵고, 서울 핵심지는 더 단단해져

다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 상대적으로 수요가 약한 지방 주택부터 정리하려는 경향을 보입니다. 반면 서울 핵심지는 끝까지 보유하려는 선택이 많아요. 이 흐름은 지방의 하방 압력을 키우는 동시에, 서울의 희소성을 더 강화하게 돼요. 다주택자 규제가 전국 집값을 누르기보다는, 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 더 공고히 만드는 역설이 나타나는 이유죠.

🔎 5월 이후 진짜 변수는 ‘보유세’

전문가들이 가장 우려하는 건 유예 종료 이후의 매물 잠김이에요. 과거에도 양도세 중과가 시행된 뒤 거래량은 급감했고, 남은 매물의 호가는 오히려 올라가는 패턴이 반복됐습니다.

여기에 정부가 보유세 강화 카드까지 꺼낸다면, 다주택자들은 또 다른 선택의 기로에 서게 됩니다. “팔 때보다 들고 있을 때 더 아프게 만드는 세금”이 현실화되면, 그때가 진짜 분기점이 될 가능성이 커요.