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경매 부동산 권리분석: 유치권, 어디까지 인정될까?

 

경매 부동산을 분석할 때 가장 분쟁이 빈번하게 발생하는 권리가 바로 유치권이다. 주로 공사업체나 인테리어 업자가 공사대금을 지급받지 못한 경우 유치권을 주장하는데, 실무에서는 유치권 신고만 보고 경매 물건을 회피하는 경우도 적지 않다.

그러나 유치권은 단순한 점유만으로 성립하는 권리가 아니며, 법에서 요구하는 엄격한 성립요건을 충족해야만 인정된다. 그렇다면 과연 어떤 경우에 유치권은 적법하게 인정될 수 있을까.

 

✔️ ‘유치권’이란?

유치권이란 타인의 물건, 유가증권을 점유한 사람이 그 물건 또는 유가증권에 대해 변제해야 할 채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건과 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다(민법 제320조). 경매 절차에서는 민사집행법 제91조에 따라 적법하게 성립한 유치권은 매수인이 인수하는 권리가 되므로 그 성립 여부에 대한 정확한 분석이 필수적이다.

 

✔️ 유치권의 성립요건

1) 채권이 존재할 것

유치권의 전제는 실제 존재하는 채권이다. 만약 소멸시효로 소멸된 채권이라면 유치권도 성립되지 않는다. 공사대금채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로, 시효 완성 여부를 반드시 확인해야 한다.

2) 목적물과 채권 간 견련성(牽連性)이 있을 것

견련성이란 해당 목적물로부터 발생한 채권이어야 함을 의미한다. 예컨대 시공사가 공사대금을 받지 못했다 하더라도, 공사를 한 건물이 아닌 채무자의 다른 건물을 점유하고 있다면 유치권은 성립할 수 없다.

3) 적법한 점유가 계속될 것

유치권은 등기부에 공시할 수 없으므로 ‘점유’를 통해 외부에 표시되어야 하며, 애초에 적법하지 않은 방법으로 점유를 한 경우라면 유치권은 성립할 수 없고, 적법한 점유가 계속 유지되어야 한다.

만약 낮에는 상주하고 밤에만 CCTV를 이용하여 사실적 지배를 하는 경우에도 점유가 인정되나, 한 번도 상주하지 않고 CCTV로만 확인을 한 경우에는 점유의 계속이 인정되기 어려울 것이다. 예를 들어, 현장에 갔을 때 잠금장치 하나 없이 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막만 있는 경우는 점유가 인정되지 않는다.

또한 점유는 경매개시결정 등기 이전에 시작되어야 한다. 현황조사서에 “공실”, “점유자 없음”으로 기재되어 있고 점유를 입증할 자료가 없다면 유치권 인정은 극히 어렵다.

4) 채권이 변제기에 있을 것

채권이 아직 변제기에 도달하지 않았다면 유치권은 행사할 수 없다. 예컨대 준공 후 잔금을 지급받기로 약정했는데 아직 준공이 이루어지지 않았다면, 채권은 변제기에 있다고 보기 어렵다.

5) 유치권 배제 특약이 없을 것

우리 판례는 유치권 배제특약의 효력을 인정하고 있다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다 234043 판결). 따라서 공사 시작 전 시공사에게 유치권 포기각서를 받았거나 공사계약서에 ‘유치권 포기’가 명시되어 있다면 해당 물건이 경매로 넘어가더라도 시공사는 유치권을 행사할 수 없다.

이와 같은 요건을 모두 충족한 경우 유치권은 적법하게 성립하며, 매수인이 목적물을 인도받기 위해서는 원칙적으로 유치권자의 채권을 변제해야 한다.

결국 경매 부동산 권리분석에서 유치권 신고가 있다고 하여 무조건 회피할 것이 아니라, 현장조사와 자료 검토를 통해 적법한 유치권인지 여부를 먼저 판단하는 것이 중요하다.

 

핵심요약 ∙경매 부동산에 유치권 신고가 있다면 현장조사부터 가서 적법하게 성립된 유치권인지 분석해 보아요   ∙현장조사 시 잠금장치 하나 없었다면 유치권이 성립되기는 어려워요