홈노크

 

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

지난 1월 21일, 청와대 영빈관에서는 이재명 대통령의 2026년 신년 기자회견이 있었습니다. 국정 전반에 대한 질의응답이 오갔고, 이중 부동산 세금 관련하여 몇 가지 유의미한 내용들이 나왔습니다. 주요 내용을 요약하자면

1)다주택자 양도세 중과는 예정대로 26.5.10부터는 시행될 예정으로 보이며, 2)1주택자라도 실거주를 하지 않는 등이라면 세제 혜택에 있어서 차별이 있을 것이라는 메시지가 중요했습니다. 

사람들 반응은 크게 엇갈렸습니다. 그래도 시장에 매물이 부족한데 양도세 중과까지 하면 더 심해질 것이라는 의견이 있었고, 이미 그 동안 충분히 시간을 주었는데 미리 대응하지 못한 건 말이 안 된다는 의견도 있었습니다. 어찌되었든, 다주택자 양도세 중과는 예정대로 시행될 것인데, 일부 예외를 두어 5월 9일까지 계약을 하면 중과배제가 가능할 수도 있겠습니다. 물론 이건 최종 확정이 아니니 유의 바랍니다. 

 

(그림 1) 양도세 중과 관련 뉴스

 

이와 함께 이슈가 된 건 장기보유특별공제(이하 장특공) 축소 가능성입니다. 장특공은 (표1) 그리고 (표2) 이렇게 2가지가 있습니다. 

먼저 (표1) 장특공은 최소 3년 이상 해당 부동산을 보유하면 받을 수 있는 것으로 최대 30%까지 가능합니다(15년 이상 보유시). 주택뿐만 아니라, 토지, 상가 등 전체 부동산에 대해 적용이 되지만 다주택자의 경우 조정대상지역 주택 매각시 양도세 중과가 되면 이러한 (표1) 장특공을 전혀 받을 수 없습니다. 따라서 신년 기자회견에서 나왔던 내용은 양도세 중과 시행을 통해 자연스럽게(?) 해결이 된다고 할 수 있습니다. 

 

  

(그림 2) 장기보유특별공제

 

문제는 (표2) 장특공입니다. 이는 양도가액이 12억 원을 초과하는 ‘고가주택 비과세’에만 해당하는 것으로, 최대 80%가 가능하나 10년 거주를 해야 혜택을 받을 수 있습니다. 사실 과거에는 10년 보유만 하더라도 가능한 것이었는데, 2020년, 2021년 연달아 개정이 되면 2년 이상 거주, 최대 10년 거주를 해야 80% 공제율이 가능해졌습니다. 

 

무엇보다 중요한 건 취득일이 아닌 ‘양도일’ 기준이라는 것입니다. 즉, 제 아무리 오래 전에 취득한 경우라도 양도당시 10년 거주를 하지 않았다면 80% 장특공은 불가합니다. 이 역시 실거주를 우대한 결과라 할 수 있습니다. 

 

그렇다면 최근 대통령의 발언을 종합해본다면, 다주택자에게 세제 혜택을 준다? → 양도세 중과로 막을 수 있습니다. 실거주하지 않은 자에게 세제 혜택을 준다? → 이미 (표2) 장특공에 거주요건이 있기에 어느 정도 시행중입니다. 그렇다면 이제 남은건 공제율을 축소하는 것 외에는 없습니다. 따라서 만약 이에 대해 조정이 들어간다면 최대 80% 장특공을 10년 거주를 하였다고 하더라도, 70% 혹은 60% 등 80% 보다 낮게 적용하는 것 외에는 없을 것으로 보입니다. 

 

물론 이에 대해서는 어디까지나 가정이고, 예상입니다. 또한 이렇게 할 경우 관련 세법을 개정해야 하기에 곧바로 하기에는 쉽지 않고 2026년 하반기 정기 국회 때에나 가능하지 않을까 생각합니다. 개인적으로 부동산 세금을 집값 잡는 수단으로 활용하는 것에 대해 안타깝게 생각합니다. 이게 맞다면 지난 정부에서도 규제를 통해 집값을 충분히 잡을 수 있었겠지만, 결과는 어떻게 되었는지 우리 모두가 알고 있습니다. 관련하여 새로운 소식이 나오면 계속해서 전달드리겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심요약 1. 최근 있었던 대통령 신년 기자회에서 1주택자에 대한 증세 시사 2. 1주택자라도 다 같지 않다는 것이 발언 취지인데, 장기보유특별공제 개편 가능성 시사 3. 어떤 방식으로 1주택자도 세부담이 커질 수 있는지 살펴보겠습니다.