홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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제목에도 말씀드렸지만, 최근 서울 중급지급 매매가 15억 언저리 지역의 집값 상승세가 심상치 않습니다. 
저희 사무실이 위치한 성남 원도심, 재개발 구역 같은 경우도 2026년 1월 들어 갑자기 5000만원~1억정도 상승 했습니다.
매물도 품귀 상황입니다.
매수는 많은 데, 매도는 없는 상황인 거죠. 아파트 시장도 마찬가지인 것 같습니다. 15~25억까지는 아파트 가격이 다 한 단계씩 상승했습니다.
저는 이러한 현상이 대출 규제, 토지거래허가제, 그리고 집값 상승 흐름이 복합적으로 작용한 결과라고 보고 있습니다.
그렇다면 왜 이러한 현상이 발생하고 있는지에 대해 오늘 이야기해보겠습니다.

🔎 중급지 현재 상황

현재 서울 상급지인 반포, 강남권은 호가가 급격하게 상승하는 흐름은 아닙니다.
가격이 멈춰 있다고 표현할 수 있는 시장 상황입니다.

반면 중급지는 수요가 집중되며 가격이 급등하고 있는 상황입니다.
이러한 현상은 토지거래허가제, 대출 규제, 집값 상승 흐름이 동시에 작용한 결과라고 판단합니다.

먼저 토지거래허가제로 인해 매물이 급감하면서 매도자 우위 시장이 형성되었습니다.
대출 규제로 인해 매수자들이 상급지로 이동하기 어려워졌습니다.
여기에 집값 상승 흐름까지 더해지면서 매매가 15억 원에서 25억 원 수준의 지역으로 수요가 집중되고 있습니다.

이러한 지역들은 대부분 2025년 하반기까지 2021년~2022년 전고점 수준에서 가격이 형성되어 있었습니다.
하지만 현재는 전고점을 넘어 신고가를 기록하며 서울 상급지의 가격 상승 흐름을 따라가고 있습니다.
상당히 이례적인 흐름이라고 판단합니다.

정부의 추가 대책이나 규제 없이 현재 시장 흐름이 유지된다면, 가격 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높다고 봅니다.
중급지 시장 분위기는 2021년 대세 상승장과 유사하다고 판단합니다.

 

🔎 중급지 매수 판단

시장 상황을 종합적으로 판단해보면, 현재 최상급지는 이미 오른 가격대에서 유지되고 있습니다.
추가적인 급등보다는 가격을 지키는 흐름에 가깝습니다.

반면 중급지는 여러 요인으로 인해 가격이 빠르게 밀려 올라온 상황입니다.
즉, 현재 시점에서는 이미 상당 부분 상승한 가격대에 진입해 있습니다.

따라서 최상급지가 다시 강한 상승 흐름으로 전환된다면 매수를 고려할 필요가 있겠지만,
현재로서는 잠시 관망하는 전략이 합리적이라고 판단합니다.

지금 매수할 경우 신고가에 진입하는 상황이기 때문입니다.
특히 매도자 우위 시장에 토지거래허가제로 인해 매물 자체가 매우 부족한 상황입니다.

정부는 1월 말 집값 상승 억제를 위한 공급 대책과 양도세 중과 여부를 결정할 예정이라고 밝혔습니다.
최소한 1월 말까지는 시장을 지켜본 후 다시 판단하는 것이 바람직하다고 생각합니다.
이에 따라 현재 시점에서는 중급지 매수를 잠시 보류하는 것이 좋겠습니다.

오히려 상대적으로 최상급지 및 상급지의 25억 원 초과 주택이 가격 메리트가 있어 보이는 구간이라고 정리할 수 있습니다.

🔎 결 론

결론입니다. 
현재 부동산 시장에서 중급지가 분위기가 가장 좋습니다. 이쪽으로 수요가 몰리고 단기 과열 되는 분위기인데요. 
정부 정책으로 인한 인위적 갭메우기가 일어나고 있는 거 같습니다. 앞으로 정부가 어떻게 이에 대한 대응을 해나갈 지가 키포인트라고 판단합니다.
만약 큰 대응없이 그대로 간다면 저희가 계속 말씀드리는 2026년 5월 9일 전, 양도세 중과 전에 매수하시는 게 매수자 입장에서는 단기적으로 기회를 찾을 수 있는 시기가 아닐까 싶습니다.

지금까지 홈즈 이종호 대표였습니다. 다음에도 더 유익한 정보로 돌아오도록 하겠습니다. 감사합니다.