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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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다가구·다세대 임대, 공인중개사의 설명의무는 어디까지인가

공인중개사는 중개대상물에 대한 설명의무가 있고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다(공인중개사법 제25조 제1항). 다가구주택과 다세대주택 임대 시 공인중개사의 설명의무는 어디까지일까?

 

✔️ 다가구주택과 다세대주택의 구별

 

다가구주택과 다세대주택은 외관상으로 비슷하여 혼동이 많이 되는 주택이나, 건축법상 다가구주택은 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 또한 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정되어 있다. 

 

다가구주택은 건물 자체가 1인 소유로 건축법상 단독주택으로 분류되며, 각 호수를 분리해 소유하거나 분양하는 것은 불가능하다. 흔히 우리가 ‘원룸’이라고 부르는 건물을 말한다. 하지만, 다세대주택은 구분소유가 가능하며, 각 호수마다 소유주가 다른 공동주택이다. 세대별로 소유자가 다르기 때문에 각 호실별로 등기부등본 열람이 가능하며, 각 호수별로 매매나 분양도 가능하다. 건축법상 공동주택으로 분류되며, 흔히 우리가 ‘빌라’라고 부르는 것이 다세대주택에 해당한다. 

 

✔️ 다가구주택 임대 시 공인중개사의 설명의무 

 

우리 법원은 다가구주택의 경우 “권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"는 입장으로 만약 공인중개사가 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 설명을 제대로 이행하지 않았다면 보증금을 회수하지 못한 손해에 대한 책임이 인정된다고 판시한 바 있다(서울중앙지방법원 2022가단5234078 판결).

 

✔️ 다세대주택 임대 시 공인중개사의 설명의무 

 

최근 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사는 임대차 계약을 중개하면서 해당 호실뿐만 아니라 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 대법원 판결이 선고되었다. A 호실에 관한 임대차계약 중개 시 A 호실과 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실 자체는 중개대상이 아니지만, B 호실의 권리관계까지 설명해야 하는지가 쟁점이 된 사안이었다.

이에 관해 대법원은 "개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 한다"며

 

"동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고, 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음, 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 한다"고 밝혔다.

 

즉, 다세대주택이라 하더라도 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 공인중개사는 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다는 의미이다.

 

공인중개사는 단독주택인 다가구주택의 경우에는 당연히 임대목적물 외의 다른 호실에 대한 선순위 임대차 보증금 등 권리관계에 관해 설명을 하여야 하며, 공동주택인 다세대주택이라 하더라도 임대인 소유의 다른 세대에 공동저당이 설정되어 있는 경우에는 다른 세대의 권리까지 설명해야 함을 주의해야 한다. 

 

 

핵심요약 ∙다가구주택은 단독주택, 다세대주택은 공동주택으로 분류되요 ∙공인중개사는 다가구주택의 경우 선순위 임대차 보증금 등 권리관계에 관해 설명을 하여야 하며, 공동주택인 다세대주택이라 하더라도 임대인 소유의 다른 세대에 공동저당이    설정되어 있는 경우에는 다른 세대의 권리까지 설명해야 해요