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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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새해가 되면 혹시 바뀌는 세법이 없는지 잘 체크하셔야 합니다. 세법은 마치 ‘살아있는 생물’과 같아서, 실제 적용하는 시기에 바뀐 내용을 알고 있느냐 모르냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 이중 올해 바뀌는 취득세 개정사항 2가지를 살펴봅니다. 

 

첫째, 저가양수도인 경우 증여 취득세율이 적용될 수 있고, 조정대상지역은 12% 중과가 적용될 수 있습니다. 

 

특수관계자 저가양수도의 경우 최대 30%(3억 원 한도)까지 가격을 낮춰 매매거래를 할 수 있습니다. 가령 시가 10억 원 상당의 아파트라면 7억, 만약 15억 원이라면 12억까지 낮춰 매각이 가능합니다. 다만 부모-자식 간에는 특수관계자이므로 실제 양도세와 취득세 계산시 시가로 돌아가서 계산을 합니다. 

 

예를 들어 10억 상당의 부모 소유 아파트를 자녀에게 7억 원으로 저가양수도를 진행할 경우, 실제 양도세와 취득세는 10억 원으로 계산해야 합니다. 이때 부모와 자녀가 세대분리가 되어 있고, 부모 세대 주택은 해당 아파트 한 채만 있다면 양도세 비과세가 되기에 10억 원으로 계산을 하더라도 별 이슈가 없습니다. 양도세가 없어서 입니다. 

 

매수자인 자녀 역시 실제 취득세는 7억 원이 아닌 10억 원으로 계산해서 납부해야 하는데, 다른 주택이 없다면 첫 번째 취득하는 주택이므로 3%(매매가 9억 초과시) 취득세를 부담하면 됩니다. 

 

그런데 26년 1월 1일부터는 이러한 저가양수도 거래에 대해 일반매매가 아닌 증여 취득세율을 적용하고, 그 대상이 전체 매매가를 대상으로 하기에 3.5% 혹은 12%의 증여 취득세율이 적용될 수 있습니다. 특히 수도권 대부분이 조정대상지역인 지금, 공시가격 3억 원 이상이라면 12%의 증여 취득세 중과세율이 적용되기에 세부담이 크게 늘어납니다. 

 

올해 처음 시작되는 사항이기에, 조금 더 지켜봐야겠습니다만 우선은 저가양수도 한도인 30%까지 낮추지 마시고 그 이전 구간에서 ‘적당히’ 가격을 낮춰 매각하는 것이 안전할 것입니다. 물론 개인적으로는 저가양수도 보다는 증여(부담부증여가 아닌 일반증여)를 저는 더 선호합니다. 

 

둘째, 취득세 일시적 2주택의 경우 처분기한을 놓치더라도 가산세를 부과하지 않습니다. 

 

첫 번째는 다소 불리한 내용이었지만, 우리에게 유리한 내용도 있습니다. 즉. 취득세 일시적 2주택에서 종전주택 처분기한 3년을 놓쳐서 매각을 못하더라도 가산세가 부과되지 않습니다.

 

(그림 1) 취득세 일시적 2주택 

 

그림에서 보신 것처럼 2번째 취득하는 B주택이 조정대상지역에 있다면 취득세 8%가 적용됩니다. 다만 종전주택을 3년 내 처분하면 8%가 아닌 기본세율 1~3%가 적용되는데, 처분기한을 넘길 경우 가산세가 부과되었습니다. 

 

하지만 올해 부터는 이러한 취득세 일시적 2주택 처분기한을 놓치더라도 가산세가 부과되지 않습니다. 

 

대상 주택은 2025.12.31 이전 신규주택을 취득하고, 2026.1.1 이후 일시적 2주택 기간 경과 때까지 종전주택을 처분하지 못한 경우입니다. 다만 이미 2025.12.31 이전에 처분기한 3년을 경과하여 가산세를 부담한 경우라면 이에 대해서는 가산세가 환급되지 않으니 유의 바랍니다. 

 

이렇듯 2026년 올해는 취득세에 있어서 2가지 개정사항이 있습니다. 하지만 여전히 다주택자 취득세 중과세율이 남아 있기에 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상은 앞으로도 계속될 것으로 보입니다. 

 

해당 되시는 분들은 위 내용을 잘 참고하시어, 적절하게 활용하시거나 유의하시기 바랍니다. 계속해서 새롭게 개정되는 사항 역시 전달드리도록 하겠습니다.

감사합니다.