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두부레터

2026.01.15 11:00

부동산 동향

💒어정쩡한 두 채 팔고 강남 가자?

😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

최근 부동산 시장에서는 “여러 채보다 차라리 좋은 한 채”라는 흐름이 확실하게 자리 잡고 있어요. 다주택자가 줄어들면서 시장 구조 자체가 한 채 중심으로 바뀌고 있고, 이 변화가 서울과 지방의 온도차를 극단적으로 벌리고 있어요. 서울은 더 뜨거워지고 지방은 전세·매매 모두 불안해지는 흐름이 나타나는 거죠.

🔎 다주택자는 왜 이렇게 빨리 사라지나

다주택자가 줄어드는 속도는 통계에서 확인할 수 있어요. 지난해 12월 기준 집합건물 *다소유지수는 31개월 만의 최저치를 찍었고 2주택·3주택자 지수 역시 20~40개월 만의 최저예요. 핵심 이유는 규제.

*다소유지수: 집 여러 채 가진 사람이 얼마나 되는지 보여주는 숫자로, 2채 이상 가진 사람이 몇 명인지 비율로 나타낸 것

👉 첫째, 6·27 대책으로 다주택자는 추가 주택을 살 때 LTV가 0%가 되어 사실상 대출을 1원도 못 받아요.

👉 둘째, 10·15 대책 이후 서울 대부분이 토지거래허가구역이 되면서 집을 사면 2년을 직접 살아야 해요. 즉, 갭투자가 거의 불가능해졌어요.

👉 셋째, 보유세 강화 논의까지 있어 여러 채를 가진 사람이 버티기 어려워졌어요.

이런 규제가 동시에 작동하면서 다주택자는 시장에서 빠르게 줄어들고 있는 거예요.

🔎 모든 수요가 서울로 몰리는 이유

다주택자가 줄자 ‘어디를 살 것인가’가 아니라 ‘어디는 절대 떨어지지 않는가’라는 기준이 더 중요해졌어요. 서울 핵심지로 수요가 몰리는 이유죠. 지난해 지방인의 서울 아파트 매수는 1만 4,415건으로 전년 대비 22% 증가했어요. 자기 지역보다 서울을 사는 사람이 더 많아진 거예요.

이 흐름은 자산 양극화를 크게 만들고 있는데요. 서울 상위 20% 평균 가격이 34억 원대인데 전국 하위 20%는 1억 원대예요. 약 30배 차이. 서울 내부에서도 상위·하위 20% 아파트 간 가격 격차가 6.9배까지 벌어졌어요. 좋은 곳만 더 오르고 나머지는 뒤처지는 흐름이 고착되는 모습이에요.

🔎 지방은 전세난, 서울은 과열

지방 전세 시장은 더 빠르게 흔들리고 있어요. 전세 공급의 핵심이던 다주택자가 줄면서 대전 58%, 세종 57%, 부산 44% 수준으로 전세 매물이 급감했어요. 공급이 줄면 전세 가격이 오를 수밖에 없고, 매매 시장은 준공 후 미분양이 14년 만에 최고치라 수요·공급 모두 막힌 상황이에요.

반대로 서울은 수요가 서울 한복판으로만 몰리며 가격이 더 단단해지고 있어요. 결과적으로 서울은 과열, 지방은 냉각이라는 극단적 시장 온도차가 만들어지고 있는거죠.

🔎 앞으로 흐름은 더 강화될까

지금의 규제가 계속 유지된다면 똘똘한 한 채 쏠림이 더 강해질 가능성이 높아요. 서울 실거주 의무는 수도권 비규제 지역으로 수요를 밀어내는 풍선효과를 만들 수 있고 지방에서 다주택자가 사라지는 현상은 전세 공급을 더 약화시켜 전셋값을 더 끌어올릴 수 있어요.

즉, 다주택자가 줄면 시장이 안정되는 것이 아니라 서울·지방 격차, 전세 공급 부족, 미분양 확대 같은 새로운 문제가 동시에 생기는 거죠. 문제 해결을 위해서는 규제만으로는 부족하고 전세 안전장치, 지역별 공급 조절 등 더 큰 틀의 접근이 필요한 시점이에요.

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