홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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2026년 부동산 시장, 마지막 기회를 노려라!

 

드디어 한 해가 지나고 2026년이 밝았습니다.
오늘은 2026년 부동산 시장이 어떤 흐름으로 움직일지, 그리고 왜 ‘마지막 기회’라는 표현을 쓰는지를 간단히 정리해 보겠습니다.

2026년 부동산 시장을 관통하는 핵심 키워드는 ‘선거’입니다.
2026년은 지방선거가 있는 해입니다. 모든 정부는 선거를 의식하지 않을 수 없고, 선거를 기준으로 정책 방향 역시 크게 달라질 수밖에 없습니다. 결국 올해 부동산 시장의 흐름은 선거를 중심으로 움직일 가능성이 높습니다. 

2026년 부동산 시장은 상반기보다 하반기가 강한, 이른바 상저하고 흐름이 나타날 가능성이 높아 보입니다. 그 중심에는 6월 지방선거가 있습니다.

선거를 앞둔 정부 입장에서 가장 부담스러운 이슈는 언제나 집값입니다. 부동산이 다시 사람들의 관심사로 올라오는 순간, 시장의 불안정성은 곧바로 정치적 부담으로 이어집니다. 그렇기 때문에 선거 이전까지는 시장을 자극하는 정책보다는, 현 상태를 관리하고 통제하는 방향을 선택할 가능성이 큽니다.

이런 이유로 2026년 상반기에는 양도세 중과 유예와 같은 강한 완화 정책이 나오기 어렵다고 봅니다. 과거처럼 양도세 중과를 유예할 경우, 다주택자의 매도 압력은 오히려 줄어들고 이미 부족한 매물은 더 줄어들게 됩니다. 지금처럼 매물이 귀한 시장에서 이런 정책은 안정이 아니라 오히려 불안을 키울 수 있습니다.

때문에 양도세 중과가 시행되는 5월 9일 이전까지는, 양도세를 피하기 위한 매물이 일부 시장에 나올 가능성이 높습니다. 이는 상반기 부동산 시장에 단기적인 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.

대출 환경 역시 녹록지 않습니다. 2026년부터는 은행의 주택담보대출 위험가중치가 상향되면서, 금융권 전반에서 주담대를 바라보는 시선이 더 보수적으로 바뀔 가능성이 큽니다. 대출 한도는 줄고 심사는 까다로워지며, 실수요자들의 체감 부담도 커질 수밖에 없습니다. 여기에 이른바 ‘은대규’로 불리는 대출 규제까지 더해지면, 상반기 시장은 전반적으로 눌릴 가능성이 높습니다.

🔎상반기의 또 다른 변수, 임대사업자 물량

 

상반기에는 8년 장기 임대사업자 말소로 인한 일부 매물 출현도 예정돼 있습니다. 시장을 뒤흔들 정도의 대규모 물량은 아니겠지만, 심리가 위축된 상황에서의 추가 물량은 단기적으로 하락 압력을 키울 수 있습니다. 대출 규제와 정책 부담이 겹치면서 상반기 부동산 시장은 관망 국면에 들어갈 가능성이 큽니다.

🔎 하반기, 분위기가 바뀐다

 

하지만 하반기로 접어들면 상황은 서서히 달라질 수 있습니다. 선거가 끝나면 정부는 더 이상 단기적인 여론을 의식할 필요가 없어지고, 정책의 초점은 관리와 구조 개편 쪽으로 이동하게 됩니다.

이 과정에서 일시적인 정책 공백기가 발생할 수 있는데, 이때 양도세 중과가 다시 시장에서 강하게 작동하게 되면 매도 물량은 빠르게 줄어들 가능성이 큽니다. 이는 하반기 부동산 시장에 있어 강한 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

여기에 신축 공급 감소가 본격적으로 체감되기 시작합니다. 착공과 인허가 감소의 영향은 시차를 두고 나타나는데, 2026년 하반기부터는 “새 집이 눈에 띄게 없다”는 느낌을 많은 사람들이 받게 될 수 있습니다. 이런 환경에서는 자연스럽게 신축과 준신축으로 수요가 몰릴 수밖에 없습니다.

🔎경제와 금리, 여전히 중요한 변수

 

정책만큼 중요한 것이 경제와 금리입니다. 현재 한국 경제는 반도체를 중심으로 한 수출 회복 흐름이 비교적 뚜렷합니다. 대출 규제로 자금 흐름이 막혀 있는 것처럼 보이지만, 성과급과 보너스, 인센티브를 통해 현금 유동성은 여전히 시장에 유입되고 있습니다. 이 자금은 특히 서울과 수도권 핵심 지역을 중심으로 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

금리 역시 아직 끝난 이야기는 아닙니다. 한국의 기준금리는 잠시 멈춘 모습이지만, 미국의 금리 정책에 따라 다시 방향이 정해질 수 있습니다. 만약 미국이 예상보다 큰 폭의 금리 인하에 나선다면, 한국 역시 추가 인하 압력에서 자유롭기 어렵습니다. 이 경우 하반기 지방과 수도권 외곽 시장에 단기적인 반등이 나타날 가능성도 충분히 있습니다.

다만 이 반등은 구조적인 상승이라기보다는 출구가 정해진 상승일 가능성이 큽니다. 그래서 2026년은 무작정 들고 가는 해라기보다는, 정리와 선택이 필요한 해에 가깝습니다. 특히 지방과 수도권 외곽, 비핵심 입지의 경우 이번 금리 사이클이 사실상 마지막 기회가 될 수 있다는 점을 인지할 필요가 있습니다.

🔎똘똘한 한 채, 더 이상 방치하기 어렵다

 

다만 초고가 주택 시장, 이른바 30억 이상 ‘똘똘한 한 채’는 다른 흐름이 나타날 수 있습니다. 가격은 상대적으로 견조할 가능성이 있지만, 추가 매수에 대해서는 신중한 판단이 필요해 보입니다.

현재 서울 집값이 계속해서 버텨주고 있는 가장 큰 이유 역시 이 똘똘한 한 채 현상입니다. 다주택자에게 불리한 양도세와 취득세, 그리고 1주택자에게 유리한 비과세 혜택이 결합되면서 자산이 서울의 초고가 주택으로 몰리는 구조가 굳어졌습니다.

그 결과 지금은 지방의 저가 주택 여러 채보다 서울의 초고가 주택 한 채가 세금 측면에서 훨씬 유리한, 다소 왜곡된 시장이 만들어졌습니다. 이 문제를 해결하기 위해 정부가 선택할 수 있는 가장 현실적인 카드는 30억 원 이상 초고가 주택을 타겟으로 한 종부세 핀셋 강화입니다. 이는 초고가 부동산 시장에는 분명한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 30억 원 이상 초고가 주택의 경우, 상반기에 큰 가격 조정이 없다면 보다 조심스러운 접근이 필요한 시점으로 보입니다.

 

🔎2026년, 정치는 부동산 시장을 움직인다

 

정리해 보면 2026년 부동산 시장은 지방선거를 중심으로 상반기에는 다소간의 숨 고르기, 하반기에는 중·하급지를 중심으로 한 가격 움직임이 나타날 가능성이 큽니다.

이 흐름을 읽고 움직이는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는, 몇 년 뒤 분명히 결과로 나타날 것입니다.
2026년 내 집 계획이 있는 분들은 참고해 보시면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 2026년은 선거 영향으로 상반기 약세, 하반기 반등 가능 신축·핵심지 강세, 지방·외곽은 마지막 기회 구간 초고가(30억+)는 세금 리스크로 신중