홈노크

---

😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

---

 

 

2026년을 앞두고 서울 부동산 시장, 특히 강남권 분양에 대한 기대감이 다시 커지고 있어요. 반포와 서초, 방배 일대를 중심으로 대규모 재건축·재개발 단지들이 분양을 예고하면서 '알짜 분양이 많다'는 말이 계속 나오고 있거든요. 그런데 분양 물량을 숫자 그대로 받아들이면 안 돼요. 왜일까요?

 

 

🔎 2026년 전국 분양 시장, 물량 자체는 많아요

 

2026년 전국 민간 아파트 분양 물량은 조사 기관에 따라 차이가 있지만, 최소 18만 7,525가구에서 최대 25만6천 가구 수준으로 예상돼요. 아직 분양 시기가 확정되지 않은 일부 건설사 물량을 감안하면, 향후 숫자는 더 늘어날 가능성도 있어요.

 

지역별로 보면 수도권 분양 물량은 약 10만9,446가구로 전체의 58%를 차지할 전망이에요. 지방은 약 7만8,079가구로 집계돼, 분양 시장의 중심이 여전히 수도권에 집중돼 있네요.

 

 

🔎 서울 분양의 92%는 정비사업

 

서울에 예정된 전체 분양 물량은 약 3만 4,230가구인데요. 이 중 재건축·재개발 같은 정비사업 물량이 약 92%를 차지해요. 숫자로 보면 서울 신규 공급의 대부분이 기존 주택을 헐고 다시 짓는 방식이라는 뜻이죠.

 

그러니 1,000가구가 넘는 대단지가 9곳이나 예정돼 있지만, 조합원 물량을 제외하고 일반 청약자에게 돌아오는 물량은 상대적으로 적다는 뜻이에요. 단지 규모와 체감 기회가 어긋나는 이유죠.

 

 

🔎 올해 1월 분양 시장 흐름은?

 

전국 분양 예정 물량은 1만 1,635가구로, 전년 동월보다 약 36% 늘었어요. 반면 같은 기간 일반분양 예정 물량은 4,816가구로, 전년 동월 대비 약 9% 줄었고요. 전체 공급은 늘었지만, 실제 두부가 신청할 수 있는 청약 물량은 감소한 셈이죠. 즉, 1월 분양 단지 대부분이 조합원 물량 비중이 컸다는 의미예요.

 

 

🔎 강남권 분양이 특히 주목받는 이유

 

반포 일대에 분양 예정인 대규모 재건축 단지는 총 5,002가구, 이 중 일반분양이 1,832가구에 달해 강남권에서는 보기 드문 수준이에요. 그래서 올해 분양 시장의 최대어로 꼽히고 있고요.

 

서초동에서 나오는 또 다른 재건축 단지는 총 1,161가구 중 일반분양이 56가구에 불과해요. 물량은 매우 적지만 분양가 상한제가 적용돼 전용 59㎡ 기준 분양가가 18억~19억 원대로 예상되면서, 경쟁률은 엄청날 것 같아요.

 

방배동에서도 총 2,296가구 규모의 대단지와 487가구 규모의 중형 단지가 상반기 분양을 준비 중이라, 강남권 전체가 한동안 분양 이슈의 중심에 설 가능성이 높아요.

 

 

🔎 강남 외 수도권도 분양은 이어져

 

구리에서는 총 3,022가구 규모 단지가 2월 분양을 앞두고 있고, 성남에서는 총 4,882가구 규모 재개발 단지가 10월 분양 예정이에요. 김포에서는 2,432가구, 부천에서는 2,008가구 규모의 분양 계획이 잡혀 있어요.

 

 

🔎 올해 분양시장을 한 마디로 정리하면?

 

겉으로 보면 숫자가 크게 늘어난 것처럼 보이지만, 서울 중심으로 보면 공급의 대부분이 정비사업이라, 일반 청약자에게 열리는 기회는 오히려 더 적어질 수 있어요. 특히 강남권은 분양가와 대출 부담이 크기 때문에, 단순히 “알짜 단지”라는 말만 보고 접근하기보다는 분양 시점과 가격이 내 자금 상황에서 실제로 감당 가능한지까지 함께 따져봐야 해요.

 

핵심 요약 2026년 분양 물량은 전국적으로 증가할 전망이나, 실제 공급 구조를 함께 살펴볼 필요가 있어요 서울 분양 물량의 대부분은 정비사업으로, 일반 청약자가 접근할 수 있는 물량은 제한적이에요 강남권 분양은 규모와 가격 측면에서 주목받지만, 분양가와 자금 여건에 대한 검토가 필요해요