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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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2026년 새해, 부동산 시장에서는 세금 정책의 중요도가 더욱 커질 듯합니다. 서울 중심부 주택 가격은 떨어질 줄 모르고, 지난 10.15 대책에서 예고한 ‘부동산 세제 합리화’가 2026년 상반기 중에는 나올 것으로 보이기 때문입니다. 관련하여 반드시 알아야 할 ‘부동산 세금 5대 이슈’에 대해 하나 하나 살펴봅니다.

 

 

📍 첫째, 다주택자 양도세 중과 시행 여부가 1월 중 결정될 것입니다

 

현재 다주택자 양도세 중과는 26.5.9까지 유예된 상태입니다. 관련 내용은 시행령으로 유예가 된 것인데, 이에 대해 추가 연장이 없다면 26.5.10부터는 다주택자 양도세 중과가 시행됩니다. 특히 양도세 중과는 ‘양도당시’로 판단하기에, 지난 10.15 대책을 통해 서울 전체 그리고 경기도 12개 지역이 25.10.16부터 조정대상지역으로 지정되었으므로 세대기준 다주택 상태이고 조정대상지역에 위치한 주택을 매각시에는 양도세 중과를 적용받을 수 있습니다.

 

이 경우 1)장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2)기본세율에 가산세율이 붙어서 최고 75%(=45% + 30%) 양도세율을 적용받을 수 있으므로 상당한 주의를 요합니다. 물론 1년 더 연장될 수도 있겠지만 그렇지 않을 경우 26.5.9까지 매도 잔금을 해야 중과를 피할 수 있으니 미리 대비하시기 바랍니다.

 

 

📍 둘째, 특수관계자 저가양수도의 경우 매수자 취득세가 12% 중과가 될 수 있습니다

 

부모-자식 간 저가양수도의 경우 시세 대비 30%(한도 3억 원)까지 낮춰 매각이 가능합니다. 이 경우 증여가 아닌 매매거래이므로 매수자인 자녀는 일반매매 취득세가 적용됩니다. 하지만 26.1.1부터는 이에 대해서도 증여로 보아 조정대상지역에서는 증여 취득세율 12%가 적용될 수 있습니다.

 

특히 전체 매매가에 대해 12%가 적용될 수 있으니 유의 바라며, 저가양수도 거래시에는 한도인 30%가 아닌 범위 내에서 가격을 조정하시는 것이 도움될 것입니다.

 

 

📍 셋째, 26년도 보유세는 대부분 오를 것으로 예상됩니다

 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있고, 그 시작은 ‘기준시가’ 입니다. 그런데 이 기준시가는 매년 4월 말에 확정이 되는데, 그 전년도 그러니까 26년도의 경우 25년도 가격 상승분이 반영됩니다. 아시다시피 25년도 주택 가격은 강남 3구와 한강벨트 지역을 중심으로 크게 올랐고, 그 외 지역도 오른 지역이 많습니다. 따라서 기준시가는 대부분 오를 것이고 이에 따라 다른 요소가 동일하다 하더라도 보유세는 오르게 되어 있습니다.

 

만약 정부의 추가 규제 등이 더해진다면 향후 보유세 부담은 더욱 커질수도 있겠습니다.

 

 

📍 넷째, 가칭 ‘부동산 세제 합리화 방안’은 늦어도 26년 7월 이전에는 나올 것으로 보입니다

 

이에 대해서는 지난 10.15 대책에서 잠깐 예고되었으나, 그 내용과 시기는 미정이었습니다. 다만 현 정부의 대책을 고려할 때, 한꺼번에 많은 내용이 나올 것으로 예상이 됩니다. 아울러 시기는 6월 지방선거 전후 또는 매년 7월에 있는 정기 세제개편에 나오지 않을까 예측해 봅니다.

 

큰 틀에서는 ‘보유세 강화, 거래세 인하’라고는 하지만 그 내용은 아무도 모릅니다. 따라서 현재 유주택인 경우라면 해당 내용을 확인 후 추가 주택을 구매하셔도 늦지 않다고 봅니다. 물론 주택수가 많은 다주택자라면 보유세 인상 등을 고려하여 일부 주택을 매각 혹은 증여하는 것을 고려하시기 바랍니다.

 

 

📍 다섯째, 규제지역 추가 지정 혹은 일부지역 해제가 나올 수 있습니다

 

10.15 대책의 가장 큰 문제는 서울 전체 및 경기도 12개 지역은 투기과열지구, 조정대상지역 그리고 토지거래허가구역으로 ‘일괄’ 묶었다는 점입니다. 이는 정상적인 부동산 거래를 힘들게 한 것은 물론이고 오히려 같은 규제지역이라 상대적으로 서울이 더 ‘돋보이는’ 역할을 함으로써 서울만 가격이 오르는 기현상을 낳게 했습니다.

 

따라서 일부지역에서는 이에 대해 문제 제기를 하고 있기에 일부 해제도 가능할 것입니다. 물론 반대로 풍선효과가 나타난 지역에 대해 추가 규제지역 지정이 될 수도 있으므로 이에 대해서는 상시 지켜봐야 할 것입니다.

 

(그림) 2026 부동산 세금 5대 이슈, 제공 : 제네시스박

 

말씀드린 사항을 한 장으로 요약하면 위 그림과 같을 것입니다. 물론 이 외에도 추가 내용이 나올수도 있습니다. 요지는 2026년도에는 부동산 세금의 중요도가 더욱 커질 것이라는 점입니다. 따라서 이에 대한 관심을 계속 가지시면서, 그때 상황에 맞게 잘 대응하시는 것이 중요합니다. 저희 인사이트 칼럼에서도 계속해서 소식 전하도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 2026년 꼭 체크해야 할 부동산 세금 5대 이슈에 대해 살펴봤어요 여기에 있는 내용은 최소한의 것으로, 그 외 추가되는 사항이 있을 수 있어요 개인마다 그 중요도가 달라질 수 있다는 점도 고려하시기 바라요