홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

국세청은 지난 12월 4일, 강남 3구 및 마용성 등 고가주택 증여 2,077건에 대해 전수 조사를 하겠다고 밝혔습니다. 

 

(그림 1) 국세청 보도자료

 

이는 최근 정부의 부동산 규제로 인해 대출 문턱이 높아진 가운데, ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호와 집값 상승 기대로 집을 팔지 않고 물려주는 증여 거래가 급증하고 있기 때문입니다. 물론 증여 자체가 불법은 아닙니다. 다만 이 과정에서 증여세 부담을 줄이기 위해 일부 편법, 불법 증여가 있어서 이에 대한 조사가 이뤄진 것입니다. 그렇다면 어떤 경우에 문제가 되는 것일까요? 과세당국은 크게 5가지를 문제 삼았습니다. 

 

 

📍 첫째, 부담부증여 및 담보 등 채무를 이용한 편법증여가 이슈가 되었습니다

 

특히 부담부증여를 활용, 해당 부동산의 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 실제 상환해야 함에도 부모가 대신 지원을 하거나 혹은 생활비 등을 별도 지원하는 경우가 있었습니다. 어떤 경우에는 할아버지(조부)가 간접적으로 우회 증여한 경우도 있었습니다. 지금은 토지거래허가구역에서는 부담부증여시 곧바로 전입을 해야 하기에 더 주의를 요합니다. 

 

 

📍 둘째, 증여자의 증여재산 형성과정도 주의깊게 들여다 봅니다

 

최근 세무조사는 그 범위가 넓어지고 있는 듯 합니다. 예를 들어 증여자가 고가 아파트를 취득하고 해당 고가 아파트 취득자금으로 기존 아파트를 매각한 경우, 기존 아파트는 어떻게 구입하게 되었는지를 들여다봅니다. 특히 해당 자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면, 관련 사업체까지 조사 범위가 확대될 수 있으니 매우 주의하셔야 합니다. 

 

 

📍 셋째, 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례도 검증 대상입니다

 

증여에서는 증여당시 ‘시가’가 매우 중요합니다. 유사매매사례가, 기준시가 등이 활용될 수 있는데 이에 대한 이슈를 줄이고자 별도의 ‘감정평가’를 받기도 합니다. 다만 해당 감정평가 자체가 지나치게 시가보다 낮은 경우가 있는데, 이 경우 국세청은 직접 감정평가를 하여 시가를 재산정할 수 있고, 해당 감정기관은 ‘시가불인정 감정기관’으로 지정될 수 있으니 지나치게 낮은 가격으로 감정평가를 받는 일은 없어야 할 것입니다.

 

 

📍 넷째, 세대생략 증여를 통한 조세회피 역시 검증 대상입니다

 

최근 늘어나는 미성년자 등에 대한 세대생략 증여 과정에서 조세회피 행위가 늘어나는 추세입니다. 가령, 실질적으로는 부친이 모두 현금증여를 했는데 이중 일부를 조부가 한 것으로 가장하여 부당하게 증여세를 줄인 경우가 있었습니다. 비록 세대생략 증여의 경우 할증세가 붙긴 하지만 증여자를 나눌 경우 세부담도 줄어드는 것을 악용한 것으로 보입니다. 

 

 

📍 다섯째, 증여세 또는 취득세 등 부대비용 대납 여부에 대해서도 조사를 강화합니다

 

특히 미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우에는 증여세는 물론 취득세 등 부대비용에 대한 자금이 정당하게 마련되었는지도 꼼꼼하게 조사가 이뤄집니다. 따라서 이에 대한 부분까지 고려하셔서 증여를 하시되, 주택의 경우 매년 보유세까지 부담해야 하니 장기간에 걸쳐 긴 호흡으로 보셔야 할 것입니다.

 

 

이렇듯 과세당국은 고가주택 증여에 대해 특히 더 철저한 검증을 예고하고 있습니다. 다시 말씀드리지만 증여 자체가 불법은 아닙니다. 합법적인 방법 내에서 미리 체크하고 잘 대응을 한다면 아주 좋은 부의 이전 방식이 될 수 있습니다.

 

다만 현재 수도권 대부분 지역이 토지거래허가구역이기에 부담부증여 혹은 저가양수도의 경우 매매거래로 보아 곧바로 전입을 해야 합니다. 또한 동시에 조정대상지역이므로 증여 취득세는 12%가 적용되니 이 역시 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다. 따라서 증여를 하시기 전, 사전에 세무사 등 전문가와 충분히 상담을 거친 후 의사결정을 하시기 바랍니다. 저희 인사이트 칼럼에서도 계속해서 관련 소식을 발빠르게 전달드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 강남 3구, 마용성 등 고가주택 증여시 국세청 전수 조사 실시돼요 부담부증여, 우회거래 등 조사 폭과 대상자도 넓어져요 앞으로도 이러한 고가주택 증여에 대한 조사는 더욱 늘어날 듯해요