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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임차인이 월세를 제때 내지 못하면서 상가를 비워주지도 않는다면, 임대인은 어떻게 하여야 할까?

 

임대인은 임차인이 스스로 상가를 명도하여 주지 않는다면 강제로 임차인을 퇴거시킬 수 없고, 다른 임차인에게 세를 놓을 수도 없다. 또한 직접 열쇠를 바꾸거나 물건을 옮기는 행동은 주거침입, 재물손괴 등으로 형사처벌 가능성이 있으므로 반드시 법원에 상가 명도소송을 제기하여 판결문을 받은 뒤 강제집행을 하여야 할 것이다.

 

 

✔️ 명도소송의 요건

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제10조의8에서 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있다. ‘3기’라는 것은 예를 들어 월 200만 원의 차임이라면 합계 600만 원의 차임이 연체되어야 3기의 차임액이 연체되었다는 의미이다. 즉, 임대인은 차임연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 일부가 지급되어 현재 연체된 액수가 500만원이라면 계약 해지를 할 수 없게 된다.

 

3기분의 연체만 있다면 남은 계약기간에 상관없이 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다. 한편, 임대인은 상가 임차인이 월세를 2회 미납하였을 때에는 행사할 수 있는 권리가 없다.

 

임차인이 3기의 차임을 미납한 경우 임대인은 바로 계약해지를 통보할 수 있고, 임차인이 나가지 않겠다는 의사를 밝힌다면 명도소송을 진행할 수 있다.

 

보통 상가 임대차의 경우 월세의 1년치를 보증금으로 받아 놓는 경우가 많아 몇 번 월세가 연체되더라도 크게 걱정하지 않는 임대인들도 많이 있다. 그러나 실제 명도소송을 진행해보면 소송 진행에도 시간이 걸리지만 임차인이 판결에도 스스로 퇴거하지 않아 강제집행까지 간다면 시일이 더욱 소요되어 강제집행 완료까지 총 1년이 걸릴 수도 있으므로 보증금이 충분히 남아 있을 때 법적 조치를 하는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 명도소송의 절차

 

임대인은 임차인이 3기의 차임연체를 한 경우 계약 해지를 하고 싶다면 우선 내용증명을 발송하여 계약해지의 의사표시를 밝히고 퇴거를 요구하는 것이 좋다. 내용증명을 발송하였음에도 아무런 회신이 없거나 스스로 퇴거하겠다는 의사표시가 없다면 법원에 명도소송을 제기하여야 할 것이다.

 

명도소송 진행 중 임차인이 그 점유를 제3자에게 이전한다면 임대인은 제3자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 하는 번거로움이 있으므로 명도소송 시작 전에는 반드시 임차인이 제3자에게 점유이전하는 것을 금지하는 ‘부동산점유이전금지 가처분’을 신청할 것을 추천한다.

 

명도소송 청구 시에는 퇴거·인도 요구 및 미납 임대료 청구를 함께 하며, 소송 진행 후 승소판결을 받게 되면 임대인은 판결에 따라 집행문을 부여받은 뒤 강제집행을 할 수 있다.

 

정리하자면, 상가 임차인의 차임연체가 3기에 달하는 경우 임대인은 계약 해지를 할 수 있고, 계약 해지 전이나 계약 해지 의사표시 도달 전까지 임차인이 밀린 차임 중 일부라도 지급하여 차임연체액이 3기에 달하지 않는다면 임대인은 계약 해지를 할 수 없게 된다.

 

명도소송을 진행하여 승소판결을 받더라도 임차인이 임의로 퇴거하지 않는다면 강제집행을 진행해야 하며, 강제집행절차에도 상당한 시일이 소요되므로 보증금이 충분히 남아 있을 때 신속하게 법적 조치를 하는 것을 추천한다.

 

핵심 요약 상가의 경우 누적된 차임연체액이 3기에 달하는 경우 임대인은 즉시 계약 해지 가능해요 명도소송 진행 시에는 부동산점유이전금지 가처분 신청도 함께 하는 것이 좋아요 소송부터 강제집행 완료시까지는 시일이 상당히 소요되므로 보증금이 충분히 남아 있을 때 법적 조치를 하는 것이 안전해요

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