홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

---

 

 

토지거래허가구역 등 ‘규제 3종 셋트’로 묶인 서울이지만 중심지역은 투자수요가 여전한 듯 합니다. 특히 재개발 빌라에 대한 관심이 높은데요, 부동산 세금 관련하여 자주 실수하는 사례는 무엇인지 살펴봅니다. 특히 부동산 세금은 전체를 바라보고 의사결정을 해야 하는데, 그렇지 못할 경우 작은 실수 하나가 큰 결과를 초래할 수 있습니다. 자주 오해하고 실수하는 주요 사례를 살펴봅니다.

 

 

📍 재개발 빌라, 주택임대사업자로 등록하면 어떨까요?

 

무엇보다 등록 목적이 명확해야 합니다. 결론부터 말씀드리자면 실익이 크지 않을 수 있습니다. 가장 중요한 건 현재 서울 전체 그리고 경기도 12개 지역이 조정대상지역이라는 것입니다. 18.9.14 이후 유주택자가 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 제 아무리 다른 요건을 갖춘다 하더라도 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 혜택이 불가합니다. 그나마 가능한건 주택임대사업자 거주주택 비과세인데 이건 10년 임대주택으로 등록해야 하며, 6년 단기임대는 불가능합니다.

 

물론 취득세 측면에서 유리할 수는 있습니다. 다만 신축 + 공동주택만 취득세 감면이 가능한데 이 경우 ‘쪼개기’ 물건일 수 있으니 유의 바랍니다. 그 외 소형구축의 경우는 취득일로부터 60일 내 등록해야 혜택이 가능하며 앞서 말씀드린대로 종부세, 양도세는 혜택이 거의 없습니다. 취득세 정도 혜택을 볼 수 있는데 이것 하나만 가지고 임대주택 등록하는 건 저는 신중해야 한다고 봅니다.

 

 

📍 임대주택으로 등록하면 주택수 빠지는 거죠?

 

가장 많이 오해하는 것 중 하나입니다. 비과세 판단시 주택임대사업자 거주주택 비과세 관련 요건을 ‘모두’ 준수해야 합니다. 아래 그림을 참고하세요. 

(그림 1) 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례

 

종부세에 있어서는 ‘종부세 합산배제’ 요건을 갖춰야 하는데 무엇보다 임대개시 당시 기준시가가 6억 원 이하여야 하고(수도권 밖은 3억 이하), 이때 임대개시란 지자체, 세무서 2곳 모두 등록을 하고 실제 임대를 개시한 때를 의미합니다. 

 

취득세에 있어서는 ‘소형주택’ 특례만 어느 정도 혜택이 가능하나, 이 역시 기존 주택수를 기준으로 취득세율을 결정하기에 큰 혜택이 없을 수 있습니다. 

 

 

📍 말소된 임대주택은 1년 이내 매각해야 양도세 중과배제 되는거죠?

 

관련 요건을 모두 갖추었다고 전제할 때, 중간에 자진말소하는 경우라면 말소 후 1년 이내 매각해야 양도세 중과배제가 가능한게 맞습니다. 다만 자동말소인 경우에는 언제든지 매각하더라도 양도세 중과배제가 가능합니다. 따라서 특별한 경우가 아니라면 저라면 자동말소가 될때까지 놔둘 것입니다. 

 

 

📍 1년에 2채 이상 매각하면 합산과세되어 세금이 많이 나오죠?

 

반드시 그런 건 아닙니다. 가령, 2번째 파는 주택이 양도가액 12억 이하 비과세라면 어차피 합산과세가 되지 않습니다. 세금 자체가 없어서 입니다. 양도가액을 12억 초과한다 하더라도 부담해야 하는 세금이 소액이라면 차라리 합산과세를 부담하더라도 일찍 매각하는 것이 좋을 수 있습니다.

 

또한, 명의가 다르면 합산과세가 되지 않습니다. 비록 동일연도 매각한 주택이라도 실제 양도세 세부담은 명의자별로 이뤄지기 때문입니다. 

 

 

📍 법인 명의 주택도 2년 지나서 팔아야 유리하나요?

 

그렇지 않습니다. 법인 명의 주택 매각시 발생하는 양도차익은 양도세가 아닌 ‘법인세’로 과세되며 이 경우는 보유기간과 무관하게 양도차익에 대해 법인세를 부담하면 됩니다. 물론 20%의 추가 법인세가 있지만 중요한 건 보유기간과 무관하다는 점입니다.

 

양도세가 아니라 법인세이므로 별도의 양도세 중과는 없습니다(단, 20% 추가 법인세 부담해야). 마찬가지로 법인세이므로 양도세 비과세도 없습니다.

 

 

이 외에도 양도세 관련 질문, 유의사항은 정말이지 너무나도 많습니다. 세법은 그 양이 정말 방대합니다. 따라서 매도 혹은 매수 의사결정이전에 꼭 사전에 세무사님과 추가 검증 후 계약 진행을 하셨으면 합니다. 계약서를 작성하는 순간 대부분은 그 거래는 돌이킬 수 없게 되고, 이에 따라 부담해야 하는 세금은 확정되기 때문입니다.

 

요즘처럼 조용한 시장에서도 거래는 일어납니다. 이 한 번의 거래로 여러분의 소중한 자산의 크기가 달라질 수 있으니 이에 대한 철저한 준비를 해두시기 바랍니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 재개발 빌라를 임대주택으로 등록하면 주택수에서 제외될까요? 무엇보다 어떤 헤택이 있는 걸까요? 법인으로 주택을 취득하면 어떨까요, 세부담에서 자유로울까요? 그 외 여러가지 양도세 실수사례 살펴봅니다!