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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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아파트 임대차계약이 만료되어 이사를 준비할 때 임대인이 원상회복을 문제삼으며 보증금을 일부 돌려주지 않으려고 하는 경우가 종종 있다. 임차인은 어느 정도로 원상회복을 하여야 할까?

 

 

✔️ 원상회복의 기준

 

민법상 임차인이 임대목적물을 반환할 때에는 이를 원상회복하여야 한다(민법 제654, 제615조). 원상이란 다른 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 임대차계약을 체결하고 목적물을 인도받았을 당시의 상태를 의미한다. 즉, 이사를 왔을 당시부터 벽지에 약간 변색이 있었거나 못이 박혀 있었다면, 그 상태를 보고 계약을 한 것이므로 그 상태대로만 원상회복을 하면 된다.

 

또한, 임차인은 계약 내용에 따라 정상적으로 사용·수익하는 과정에서 자연스럽게 발생하는 마모나 손상, 가치 하락에 대해서는 책임질 필요가 없다. 법원 역시 일관되게 “임차인이 통상적인 사용을 하다가 발생한 임차목적물의 손상이나 마모는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다”는 입장이다. 예를 들어, 벽지가 변색되거나 가구를 놓았던 자리에 생긴 자국또는 경미한 눌림, 싱크대나 화장실의 미세한 흠집 등은 통상적인 마모라 할 수 있을 것이다.

 

다만, 고의적인 파손이나 과실로 인한 손상, 임의적 구조 변경, 반려동물로 인한 손상 등은 임차인이 책임을 져야 할 것이다.

 

따라서 임차인은 임차목적물의 임차 당시 상태를 사진이나 동영상으로 남겨 놓고 하자를 발견하였다면 임대인에게 즉시 통보하여 두는 것이 좋다.

 

 

✔️ 원상회복 특약의 효력

 

계약서 작성 시 ‘임차인은 퇴거 시 목적물을 원상회복하여야 하며, 통상의 손모에 대해서도 책임을 진다’와 같은 특약을 한 경우 특약 자체는 계약 자유의 원칙상 유효하지만 임차인에게 부당하게 불리한 부분이 있다면 그 부분은 무효가 될 수 있다. 실무상 특약이 너무 광범위하고 불명확하게 기재되어 있다면 통상의 손모를 제외한 임차인의 고의·과실로 인한 손상에 대해서만 책임을 묻는 것으로 축소 해석하기도 한다.

 

 

✔️ 원상회복이 덜 되었다는 이유로 임대인은 보증금 전액의 반환을 거부할 수 있을까?

 

만약 임차인이 수리할 부분이 있거나 수리할 부분에 관한 이견이 있는 경우라도 수리할 부분이 중대한 부분이 아니라면 임대인은 보증금 전체의 반환을 거부해서는 안 되며, 보증금 전체를 반환하지 않는다면 임대차계약 만료 시부터 지연이자가 발생한다.

 

법원 역시 “임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다”고 판시한 바 있다(대법원 1999. 11. 12 선고 99다34697 판결).

 

따라서, 임대인이나 임차인은 추후 분쟁 예방을 위해 계약 당시 임차목적물의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두고, 원상회복의 범위에 관해서도 특약으로 구체적으로 기재하도록 하자.

 

핵심 요약 임차인은 임차 당시 받은 상태 그대로 반환하면 되며, 통상적인 손모(損耗)는 임대인이 부담해야 해요 임차인이 원상회복해야 할 부분이 있더라도 임대인은 보증금 전체의 반환을 거부할 수는 없고, 원상회복 범위와 관련된 보증금 일부만 반환을 거부할 수 있어요 임대인과 임차인은 계약 당시 임차목적물의 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋아요