홈노크

---

😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

---

 

 

온라인 커뮤니티를 보다 보면 “저기는 재개발 구역이라 학군 안 좋다”, “애 키우기 힘든 동네다”와 같은 글들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 사진 몇 장과 과거 사건사고를 근거로 들며 지역 전체를 평가절하하는 경우도 적지 않습니다. 일부 맞는 부분도 있습니다. 재개발 지역은 아직 환경이 정비되지 않았고, 학군이 낮은 곳도 분명 존재하니까요.

 

하지만 정말 중요한 질문은 따로 있습니다. "앞으로도 계속 그럴까?" 정답은 아닙니다. 이유는 명확합니다. 학군을 결정하는 요소는 학원가 같은 물리적인 외부 환경이 아니라, 그 지역에 어떤 사람들이 살게 되느냐가 결정하기 때문입니다.

 

 

🔎 학군은 결국 집값과 함께 움직입니다

 

많은 분들이 학군을 이야기할 때 ‘학원가’나 주변 환경을 먼저 떠올립니다. 하지만 서울시교육청·국가통계포털(KOSIS) 자료를 보면 방향은 전혀 다릅니다. 학군을 좌우하는 가장 큰 변수는 바로 학교를 다니는 학생들이 속해있는 가구의 소득 및 자산 수준입니다. 가구 소득이 높은 지역일수록 학업 성취도가 높고, 서울대·의대 등 최상위권 대학 합격자 수는 주변 집값 수준과 거의 일치합니다.

 

그 이유는 집값이 높은 지역일수록 소득 높은 가구가 유입되고, 교육 투자에 적극적인 부모가 늘어나며, 결과적으로 학군은 자연스럽게 좋아지는 것이기 때문인 것이죠. 즉, 학군이 집값을 만드는 것이 아니라 현실은 집값이 학군을 만드는 구조에 가깝습니다.

 

지금의 한국지의 대명사로 불리는 대치·분당·목동 또한 처음부터 학군 좋은 동네가 아니었습니다. 대치동은 1970년대 판자촌이었고, 분당 또한 초기엔 교육 인프라가 부족했지만, 신축 아파트의 입주 → 고소득 가구 유입이라는 구조가 완성되면서 오늘날 전국적 명문 학군으로 자리 잡았습니다.

 

 

🔎 낙생고의 사례

 

판교 신도시에 위치한 낙생고는 현재 전국 일반고 가운데 서울대 진학률 최상위권을 기록하는 학교입니다. 일부 연도는 전국 1위를 달성하기도 했습니다. 하지만 불과 10여 년 전까지만 해도 이런 학교가 아니었습니다. 판교 신도시가 완성되기 전까지만 해도 서울대 진학률이 크게 주목받지 못했습니다.

 

2015년 이후 판교 신도시가 완성 되면서 상황은 완전히 바뀝니다. 2020년대 들어 낙생고는 매년 서울대 합격자 20~30명을 배출하며 전국 일반고 최상위권으로 학교로 자리 잡았습니다.

 

 

특별한 비법이 있었던 것이 아니라 '신도시 완성 → 고소득 가구 유입 → 교육투자 증가 → 학군 상승'이라는 흐름이 그대로 작동했을 뿐입니다. 결국 학군 상승은 학교가 변해서가 아니라 지역에 거주하는 사람들의 변화 때문이었습니다.

 

 

🔎 신길중의 반전

 

과거 신길동은 빌라 밀집, 좁은 골목, 외국인 비율 높음 등 서울에서 학군 이미지가 좋지 않은 지역이었습니다. 그러나 신길뉴타운 1만 세대가 완성되고 신길센트럴자이·보라매SK뷰 같은 신축 아파트가 연달아 들어서자 신길동은 전혀 다른 동네가 되었습니다.

 

그리고 이 변화는 신길중학교에서 가장 빠르게 나타났습니다. 특목고·자사고 진학률 상승, 빠른 속도의 시설 개선 등 학군 전반이 빠르게 상향되었습니다. 한때 ‘학군 취약 지역’이던 신길동이 재개발과 함께 서울 대표 학군지가 된 셈입니다.

 

결국 공식은 단순합니다. '재개발 → 신축 대단지 → 고소득 가구 유입 → 학군 상승'. 이는 과거 학군이 좋지 않던 지역이라도 재개발로 인해 주거환경 개선되면. 소득과 자산이 높은 가구가 모이기 시작하면서 주변 학군 또한 필연적으로 좋아진다는 사살을 알 수 있습니다.

 

 

🔎 학군의 변화가 이루어질 지역은?

 

성남 구도심(수진·신흥·금광·중1·태평)은 지금만 보면 빌라·단독 중심의 전형적인 구도심입니다. 현재는 학군이 낙후되었다는 평가를 받습니다. 그러나 앞으로 들어설 단지들을 보면 미래가 확연히 보입니다.

포레스티아 4,000세대 산성역 자이푸르지오 4,100세대 금빛그랑메종 5,000세대 수진1·신흥1·신흥2·태평3 등 향후 수만 세대 추가 예정

 

이미 성남 신축은 비싼 가격에 거래되고 있고, 이 가격대를 감당하는 가구가 성남에 수만 가구 존재합니다. 앞으로 공급이 이어지면 이 수는 훨씬 더 늘어납니다. 이런 상황에서 학군이 그대로일 가능성은 없습니다. 변화는 ‘당연히’ 생깁니다. 성남 역시 판교·신길동 처럼 '고가 신축 입주 → 고소득 가구 유입 → 학군 상승' 이라는 흐름을 그대로 밟게 될 겁니다.

 

 

🔎 미래에 학군에 배팅하라

 

낙생고, 신길중, 아현동, 왕십리 모두 똑같은 과정을 거쳤습니다. 다른 서울·경기에 진행중인 다른 재개발 지역도 마찬가지일 겁니다. 10년 뒤, 지금 재개발지 학군을 이유로 투자를 망설이던 분들은 “그때 욕할 때 사둘 걸…” 이라는 말을 할 가능성이 매우 높습니다.

 

재개발은 결국 거주하는 사람들을 바꾸고, 사람이 바뀌면 학군은 반드시 달라집니다. 때문에 재개발 투자시, 학군에 대한 걱정은 조금은 내려놓아도 되지 않을까 생각해 봅니다. 부동산 의사결정에 이런 구조를 이해하고 접근하신다면 더 선명한 판단을 하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 학군은 살고있는 가구의 소득·자산 수준에 의해 결정돼요 재개발/신도시 개발 → 신축 대단지 → 고소득 가구 유입 → 학군 상승 공식은 분당·판교·신길 등 모든 지역에서 반복되어 왔어요 재개발을 통해 대규모 신축 공급이 예정된 지역들 또한 앞으로 학군이 상향될 가능성이 매우 높아요