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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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서울 아파트 매물이 많이 사라지면서 시장 분위기가 빠르게 변하고 있어요. 정상적인 매매거래는 줄어드는데, 대신 분양권·입주권 시장이 과열되고 있고, 양도세 부담을 피하려는 편법까지 등장하고 있는 상황이죠. 정부와 서울시는 소규모 정비사업, 모아타운 같은 새로운 공급 정책을 꺼내면서 “정상적인 매물이 다시 시장에 나올 수 있도록” 하고 있지만 그 효과는 글쎄...요?

 

 

🔎 웃돈 얹어 드릴게!

 

최근 몇 달간 서울 아파트 매물은 확 줄었어요. 1월 기준 약 8만 8,000개였는데 지금은 약 6만 개 정도로 줄어들면서 거의 3분의 1이 사라진 셈이에요. 매매할 집이 없어지니 사람들은 분양권·입주권으로 시선을 돌리기 시작합니다. 노원구 ‘서울원 아이파크’가 대표적인데요. 두부님들은 잘 아실거예요. 두부 청약에서 소개할 때도 고분양가에 미분양 우려가 크다고 코멘트 했었는데요.

분양 당시엔 비싸다는 논란도 있었고 일부 평형은 미분양도 났지만 전매제한 해제를 앞두고 지금은 프리미엄이 3억 원 넘게 붙었어요. 성북구 ‘창경궁 롯데캐슬 시그니처’도 청약 초기엔 미분양이었지만 전매제한 해제를 앞둔 지금은 거래 문의가 계속 들어오고 있는 상황이고요. 매매시장에 거래가 막히니까 사람들이 “새 아파트를 얻을 수 있는 거의 유일한 길”이라고 생각하며 전매제한이 풀리는 분양권에 몰리는 상황이에요.

 

전매제한은 청약 당첨 시 분양권이나 입주권을 ‘바로 팔지 못하게 일정 기간 동안 묶어두는 규제예요. 청약 당첨받자마자 바로 되팔아서 시세차익을 챙기는 걸 막기 위해 일정 기간 사고파는 걸 금지하는 장치라고 보면 되는데요. 이 기한이 풀리면서 아파트에 대한 분양권이 시중에 매매되고 있는 거죠. 청약이 워낙 치열해 ‘당첨’이 어렵다 보니 “분양권이라도 사야겠다”는 심리가 퍼진 것도 한몫하고 있어요.

 

 

🔎 양도세 부담이 너무 크자, 이상 거래 방식도

 

요즘 분양권 거래에서 자주 나오는 말이 ‘손피’예요. ‘손에 쥐는 프리미엄’이라는 뜻인데, 매도자가 양도세를 내고도 실제로 남는 금액을 말해요. 문제는 양도세율이 너무 높다 보니 프리미엄이 3억 원 넘게 붙어도 실제로 손에 남는 돈은 1억 원 정도밖에 안 돼요. 조정대상지역에서 분양권을 1년~2년 미만 보유하고 팔면 양도세율이 60%대까지 올라가기 때문이에요.

 

일부 현장에서는 양도세를 줄이기 위해 ‘다운계약서’를 쓰거나 매수인이 양도세를 대신 내주고 프리미엄을 더 얹는 비정상적인 거래도 따라붙고 있어요. 결국 매물이 잠기고 세금 부담이 커지니 시장 전체가 더 불투명하고 왜곡된 방향으로 흐르는 셈이에요.

 

 

🔎 모아타운, 소규모 정비사업에 몰두

 

정부와 서울시는 “막힌 정비사업을 빨리 움직이게 하는 방식”으로 방향을 잡았어요. 그 핵심이 소규모 정비사업과 모아타운이에요. 모아타운은 작은 주택들이 모여 있는 동네를 블록 단위로 묶어서 일반 아파트 단지처럼 재개발하는 방식이에요. 부지가 10만㎡ 미만이어도 묶어서 새 아파트 단지처럼 만들 수 있어요.

 

여기에 사업성이 너무 낮아서 재건축이 어려웠던 소규모 정비사업에도 ‘사업성 보정계수’라는 제도가 적용돼요. 공시지가가 낮은 동네에 허용 용적률을 더 많이 주는 방식이에요. 용적률이 늘어나면 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있어서 사업성이 이전보다 좋아지고, 멈춰 있던 정비사업들이 다시 움직일 가능성이 커져요. 실제로 동작구 상도14구역과 15구역은 보정계수 적용 후 분양 세대 수가 수십 가구씩 늘어났답니다.

 

 

🔎 한시적 용적률 완화까지?

 

서울시는 여기에 더해 2종·3종 일반주거지역의 소규모 정비사업 용적률도 크게 올렸어요. 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 올렸는데 이 수치가 법적 상한과 동일해졌다는 점이 가장 중요해요. 용적률을 올린다는 건 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있게 해준다는 뜻이에요. 재개발·재건축 사업은 “얼마나 많은 집을 지을 수 있느냐=수익성”과 직결되니 용적률이 꽤 중요해요.

 

원래 상한까지 용적률을 적용받으려면 증가한 용적률 일부를 임대주택으로 지어 기부채납해야 했어요. 하지만 이번 조정으로 그 부담이 사라지면서 소규모 정비사업이 훨씬 현실적으로 바뀐 거예요. 이 조치는 2028년 5월까지만 적용되지만 적용 기간 안에 진입하는 사업장은 사업성에서 큰 혜택을 받을 수 있어요.

 

핵심 요약 서울 아파트 매물이 크게 줄면서 매매시장은 위축된 반면 전매제한 해제를 앞둔 분양권·입주권 시장이 과열되고, 높은 양도세 부담 때문에 비정상적 거래까지 나타나고 있어요 정부와 서울시는 소규모 정비사업과 모아타운 등 정비사업 활성화 정책을 통해 막힌 공급을 풀고자 하지만, 실제 효과는 아직 불확실한 상태예요 용적률 완화와 사업성 보정제도 등 각종 지원책이 도입되면서 일부 지역에서는 사업성이 개선되고 정비사업 움직임이 다시 나타나는 모습이에요