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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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부동산 거래 후 매매 취소를 구하는 사해행위 취소소송 소장을 송달받았다면 어떻게 대응해야 할까?

 

 

✔️ 사해행위란?

 

사해행위(詐害行爲)란 채무자가 채권자를 해할 의도를 가지고 자신의 재산을 처분한 행위를 말한다. 사해행위에 해당하는 경우 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있으나, 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득(轉得)한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 취소가 인정되지 않는다(민법 제406조).

 

단순히 채무자가 채무자 명의 재산을 처분하거나 담보제공하였다는 형식적 사정만으로 사해행위가 바로 인정되는 것은 아니며, 여러 가지 사정들을 종합적으로 고려하여 사해성 여부를 판단한다.

 

 

✔️ 실무상 사해행위가 부정되는 경우

 

1) 신규자금의 융통이나 사업계속을 위한 담보제공으로 최선의 방법이었던 경우

 

자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처한 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하거나 신탁하고 그로부터 신규자금을 추가로 융통받았다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 2012. 10. 11.자 2010마2066결정, 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다70701 판결).

 

다만 신규자금의 융통 없이 단지 기존채무의 이행을 유예받기 위하여 채권자 중 한 사람에게 담보를 제공하는 행위는 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당한다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다29215판결).

 

2) 재산의 감소가 없거나 전체적으로 불리하지 않은 경우

 

사해행위가 성립하려면 채무자의 재산처분행위를 통해 공동담보의 부족이 발생되어야 하는데 재무자의 총재산이 감소되지 않았다면 사해행위가 성립하지 아니한다.

 

3) 기존채무의 이행인 경우

 

채무자가 이전부터 있는 채무의 변제를 위하여 약속어음을 발행하는 행위는 소극재산을 증가시키는 행위가 아니므로 사해행위에 해당한다고 할 수 없으며(대법원 2002. 8. 27. 선고 2002다27903 판결), 부동산의 명의수탁자가 신탁행위에 기한 반환의무의 이행으로서 명의신탁자에게 신탁부동산의 소유권이전등기를 경료하는 행위도 기존채무의 이행으로서 사해행위를 구성하지 아니한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006다79704 판결).

 

4) 충분한 물적 담보가 제공된 경우(당해 채권자에 대해)

 

우선변제권이 확보되어 있다면 연대보증인이 유일한 재산을 처분하는 법률행위를 하더라도 사해행위에 해당하지 않는다(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다21017 판결).

 

5) 목적 부동산의 가액이 피담보채권액에 미달한 경우

 

채무자가 처분한 목적물에 담보권이 설정되어 있는 경우라면 그 목적물 중에서 일반 채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 피담보채권액을 공제한 나머지 부분이라 할 것이고, 그 피담보채권액이 목적물의 가격을 초과하고 있는 때에는 당해 목적물의 처분은 사해행위에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다 78234 판결).

 

 

✔️ 수익자나 전득자의 ‘선의’

 

사해행위에서 수익자가 ‘선의’임을 주장하는 경우 입증책임은 수익자에게 있다는 것이 법원의 태도로, 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 법률행위의 경위와 동기, 거래조건의 정상성, 의심할 만한 사정의 존재 여부, 거래를 뒷받침할 객관적 자료, 행위 이후의 정황 등 여러 요소를 종합적으로 살펴 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 판단해야 한다.

 

더 나아가 수익자의 '선의'를 인정할 수 있는 기준으로 채무자와 수익자가 친인척 등 특별한 관계가 아닐 것, 거래조건이 현저히 불합리하지 않고 통모(通謀)를 의심할 정황이 없을 것, 상당한 대가가 실제 지급됐을 것, 기존 채권을 우선 변제받기 위한 목적이 아닐 것 등을 제시한 바 있다(대법원 2024다305384판결).

 

정리하자면, 사해행위 취소소송을 억울하게 당한 경우 재산처분행위가 실제 사해행위에 해당하지 않거나 부동산을 ‘선의’로 취득하였음을 주장·입증하여야 하며, 통상 거래가 정상적이고, 채무자와 친인척 등 특수관계가 없으며, ‘신규 거래’라면 수익자의 ‘선의’가 인정될 가능성이 높다.

 

핵심 요약 단순히 채무자가 채무자 명의 재산을 처분하거나 담보제공하였다는 형식적 사정만으로 사해행위가 바로 인정되는 것은 아니며, 채무자의 재산처분행위를 통해 공동담보의 부족이 발생해야 해요 통상 거래가 정상적이고, 채무자와 특수관계가 없으며, ‘신규 거래’라면 수익자의 ‘선의’가 인정될 가능성이 높아요

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