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다주택자들은 현재 보유중인 주택을 처분할 것인지 혹은 더 가져갈 것인지를 고민중입니다. 계속 들고 가자니 보유세가 걱정이고, 추후 매각시 다주택자 양도세 중과를 부담해야 할지 모른다는 걱정 때문입니다. 

 

특히 주거용 오피스텔을 가지고 계신 분들 고민이 큽니다. 생각보다 매각이 잘 안 되기 때문입니다. 이런 상황에서 오피스텔 매각시 유의해야 할 점은 무엇일까요?

 

 

📍 첫째, 업무용 전환시 실제 업무용으로 하되, 전환 후 최소 6개월 정도 후 매각이 좋습니다

 

오피스텔은 주거용과 업무용 전환이 상대적으로 자유롭습니다. 그렇기에 상황에 맞춰 유연하게 활용하다는 장점도 있으나, 반대로 양도시에는 상당한 주의를 요합니다. 우리 세법은 ‘실질과세원칙’을 적용, 실제 오피스텔의 사용 용도에 따라 양도세를 결정합니다. 즉 주거용 사용시 주택으로 보아 과세하므로 다른 주택 비과세 받을 때 주거용 오피스텔이 있다면 비과세를 못 받을 수 있습니다. 물론, 주거용 오피스텔 1채만 있다면 주택으로 보아 해당 오피스텔을 비과세 받을 수도 있습니다.

 

반면 업무용으로 사용시에는 오피스텔 자체 비과세는 받을 수 없고, 다른 주택 비과세를 받을 때 해당 업무용 오피스텔은 주택수에서 제외되니 유리할 수 있습니다.

 

한 가지 기억해야 할 부분은 주거용 오피스텔을 업무용으로 전환시 최소 6개월 정도 후 매각하세요. 업무용 전환시 보통은 월세로 임대를 하는데, 이때 월세에 딸려오는 부가가치세 신고를 6개월마다 하므로 이 경우 해당 오피스텔을 업무용으로 사용한다는 꽤 좋은 ‘증거’가 될 수 있어서입니다. 

 

 

📍 둘째, 공실 상태서 매각시 직전 사용용도가 주거용이라면 주택수에 포함됩니다

 

주거용 오피스텔을 업무용으로 전환하면 좋겠지만 생각보다 이게 어렵습니다. 그에 맞는 임차인을 찾아야 하는데 그게 잘 안 되기 때문입니다.

 

이런 경우 간혹, ‘그래 공실로 두면 오피스텔은 공부상 업무용이니 주택수에서 빠지겠지?’ 하고 생각하시는 분들이 계시는데요, 꼭 그런 것은 아닙니다. 즉 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 이후 공실 상태에서 매각하면 직전 사용용도가 주거용이므로 다른 주택 매각시 해당 오피스텔을 주택수에 포함하여 과세합니다.

 

물론 업무용으로 사용하다가 공실 상태로 되거나, 혹은 처음부터 공실상태였다면 해당 오피스텔은 업무용으로 보아 주택수에서 제외될 수 있습니다. 따라서 다른 주택 매각 전, 오피스텔이 공실이라고 해서 단순히 매각해서는 안 될 것입니다. 

 

 

📍 셋째, 오피스텔을 세대 외 구성원 혹은 법인에게 명의 이전시는 상당한 주의를 요합니다

 

이렇게 했음에도 매각이 잘 안 되거나 업무용 전환이 힘든 경우라면 다른 사람에게 명의 이전하는 방법을 생각할 것입니다.

 

우선 세대 외 구성원에게 매각 혹은 증여하는 방법이 있습니다. 이 경우 실제 매매거래를 하거나 증여를 받으면 큰 이슈는 없겠지만, 상대방이 매매대금을 지급하거나 증여를 받을 때에는 증여세를 내야 하므로 부담이 될 수 있습니다. 이에, 마치 그런 거래가 있는 것처럼 하고 실제는 거래를 하지 않았다면 ‘가장매매’로 보아 다른 주택 비과세를 받지 못할 수도 있습니다.

 

(국세청 보도자료, 25년 02월)

 

위 자료는 다주택자가 1세대1주택 비과세를 받기 위해 가장매매하는 수법으로 다른 주택(A)를 친척에게 매매한 것처럼 하고 고가주택B를 비과세 받은 경우입니다. 주택A 대신 주거용 오피스텔이 적용될 수도 있으니 유의 바랍니다.

 

만약 이러한 친척 혹은 다른 가족이 없는 경우 법인으로 넘길 수도 있을 것입니다. 하지만 이 경우 매매거래라면 해당 법인이 매매 자금을 지급해야 하고, 단순 증여라면 자산수증이익으로 법인세를 부담해야 할 수 있습니다. 무엇보다 해당 오피스텔이 주택분 재산세를 부담하고 있다면 거액의 종부세를 매년 부담해야 할 수 있으니 별로 권하고 싶지 않습니다.

 

이렇듯 주거용 오피스텔이 있다면 업무용으로 전환하거나 그렇지 않을 경우 가격을 낮춰서라도 어찌됐든 매각하는 것이 최선이라고 봅니다. 어설프게 가장매매를 하거나 법인으로 넘길 경우 더 큰 손해를 볼 수 있으니 유의 바랍니다. 앞으로도 매매 거래에 있어서 유의해야 할 사항을 계속해서 알려드리겠습니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 주택수를 줄이다 보면 주거용 오피스텔 처분이 고민될 때가 있어요 이 경우 업무용 전환하면 괜찮을까요? 혹은 가까운 친인척 혹은 법인으로 넘겨야 할까요? 오피스텔 매각시 유의사항에 대해 살펴봤어요