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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임대차계약을 체결할 때, 임대료 연체를 대비하여 연체이자 약정을 하는 경우가 종종 있다. 월 5%처럼 높은 연체율 약정을 하는 경우 법적으로 문제는 없을까?

 

 

✔️ 임대료 연체율 약정에 이자제한법이 적용되는지

 

임대료 연체에 대한 지연이자는 문언상 ‘이자’라고 하더라도 법적 성질은 임대료 연체에 대한 ‘지연손해금’이므로 금전소비대차에 관한 계약상의 이자에 적용되는 이자제한법은 적용되지 않는다. 임대차계약은 금전소비대차와는 다른 성격의 계약이기 때문이다.

 

그러나 이자제한법 제6조에서는 “법원은 당사자가 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관하여 예정한 배상액을 부당하다고 인정한 때에는 상당한 액까지 이를 감액할 수 있다”고 규정하고 있어 임대료 연체에 따른 지연손해금도 부당할 경우 감액은 가능하다.

 

 

✔️ 임대료 연체에 대한 지연손해금의 법적 성격

 

임대료 연체에 대한 지연손해금은 위에서 본 것과 같이 이자는 아니며, 손해배상액의 예정으로서의 성격을 가진다. 임대차계약에서 과도하게 높은 연체율을 약정한 경우, 법원은 그 배상액을 감액할 수 있다.

 

법원은 “금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 손해배상액의 예정으로서 감액의 대상이 된다고 보아야 한다. 손해배상 예정액을 감액하기 위한 요건인 '부당성'은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에 인정된다. 특히 금전채무의 불이행에 대하여 손해배상액을 예정한 경우에는 위에서 든 고려요소 이외에 통상적인 연체금리도 고려하여야 한다(대법원 2017. 8. 18. 선고 2017다228762 판결 등 참조)”고 판시하고 있다.

 

참고로 임대료 연체에 대한 지연손해금 약정이 이자제한법상 최고이자율(연 20%)를 초과하는 경우, 법원은 이를 제한하는 경향을 보이고 있다.

 

 

✔️ 약관규제법에 따른 무효 가능성

 

부동산 임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서에 과도한 지연손해금 약정이 기재되어 있었다면 개별적인 교섭을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다고 할 수 없어 계약서는 약관으로 볼 수 있고, 고객인 임차인에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시킨 경우 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의해 무효로 판단될 수 있다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다16950 판결). 

 

만약 약관의 규제에 관한 법률에 의하여 약관조항이 무효인 경우 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475,20482 판결).

 

정리하자면, 임대료 연체율을 과도하게 높게 약정한 경우 이자제한법이 적용되지는 않지만, 지연손해금은 법원에 의해 감액될 수 있고, 계약서가 약관이라고 인정될 경우에는 약관의 규제에 관한 법률에 의해 연체율 약정이 아예 무효로 될 수도 있다.

 

핵심 요약 임대차계약서상 연체율 약정은 지연손해금을 예정하는 것으로 이자제한법이 적용되지는 않아요 연체율 약정이 부당한 경우 감액이 가능하고, 만약 임대차계약서가 약관에 해당하는 경우 약관규제법에 따라 무효가 될 수도 있어요