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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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26년 3월이 되면 자동말소가 되는 임대주택이 증가할 것으로 보입니다. 그 이유는 시간을 역산하면 쉽게 알 수 있기 때문입니다. 즉, 8년 전 18년 3월, 임대주택으로 등록한 주택수가 상당했기 때문입니다. 

 

물론 이중 8년으로 등록한 아파트만 자동말소가 됩니다. 즉, 비아파트인 빌라, 다세대, 오피스텔 등은 8년 의무임대가 되었다 하더라도 따로 자동말소가 되지 않습니다. 따라서 그대로 둔다면 종부세 합산배제도 가능하고(관련 요건 준수 가정) 추후 매각 전 관할 지자체 양도 신고를 하고 매각하면 됩니다.

 

그렇다면 자동말소가 되는 8년 장기임대주택 중 아파트는 어떻게 되는 것일까요?

 

 

📍 첫째, 자동말소가되면 언제 매각하더라도 양도세 중과배제가 가능합니다

 

자동말소가 되는 임대주택의 가장 큰 혜택 중 하나입니다. 따라서 가급적 늦게 파는 것이 더 유리할 수 있습니다. 그만큼 부동산 가격이 오를 수 있어서입니다. 물론 그만한 투자가치가 있어야 하고, 무엇보다 관련 요건을 준수해야 합니다.

 

즉, 1) 지자체 및 세무서 2곳 모두 등록하여야 하고, 2) 의무임대기간을 준수해야 하며, 3) 임대개시 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖 3억 이하), 4) 임대료 증액제한 5%를 지켰어야 합니다. 

 

다만 자진말소는 말소일로부터 1년 이내 매각해야 양도세 중과배제가 가능하니, 일단 자동말소까지 끌고가는 것이 저는 더 유리하다고 생각합니다.

 

 

📍 둘째, 자동말소가 되면 5%를 초과해서 임대료 증액을 하더라도 세제혜택이 가능합니다

 

의무임대기간을 모두 준수하여 자동말소가 된다면, 그 이후는 임대료 증액을 5% 초과하더라도 무방합니다. 역시 이에 대해서도 많은 분들이 ‘세제혜택을 받으려면 5%를 지켜야 하는거 아닌가?’라고 생각들을 하시는데요, 의무임대기간을 모두 준수하였다면 그 이후는 5%를 초과하여 시세대로 임대료를 조정하여도 무방합니다.

 

예를 들어 전세로 임대를 주고 있다면 그 동안 5% 증액으로 인해 주변 시세와 차이가 꽤 크게 벌어져있을 것입니다. 따라서 그만큼 보증금액을 올려받거나 혹은 반전세 등으로 변경해도 무방합니다

 

 

📍 셋째, 거주주택 비과세는 가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일로부터 5년 내 거주주택을 매각해야 비과세가 가능합니다

 

다만 조심해야 할 부분이 있습니다. 위 5년 내 매각은 말 그대로 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례인 것이고, 만약 5년 내 거주주택을 매각하지 않더라도 다른 임대주택을 먼저 매각하고 가장 마지막에 해당 거주주택을 매각하면 이때는 1주택 비과세를 받을 수도 있습니다. 즉 주택임대사업자 거주주택 비과세와 1주택 비과세는 서로 다른 것으로, 경우에 따라서는 가장 마지막에 매각하는 1주택 비과세가 더 유리할 수 있다는 점입니다.

 

주택임대사업자 거주주택 비과세 개요, 제공 : 제네시스박

 

이상의 내용으로 볼 때, 자동말소 임대주택을 꼭 급하게 팔아야 할 이유는 없습니다. 오히려 양도세 중과배제라는 혜택을 앞세워, 좀 더 보유해도 좋을 것입니다. 다만 보유세가 이슈입니다. 말소가 되면 그 이후 돌아오는 과세기준일, 즉 6월 1일이 되면 그때부터 보유세가 과세되기 때문입니다. 

 

따라서 해당 임대주택의 투자가치, 본인의 투자전략 등을 종합적으로 고려하여 보유, 매도 전략을 정하셔야 할 것입니다. 특히 내년부터는 보유세 증가와 다주택자 양도세 중과 중 최소한 하나 이상은 현실이 될 것 같습니다. 셈법이 굉장히 복잡해질 수 있으니 관련 상황을 잘 체크하시기 바랍니다. 관련하여 계속해서 유용한 정보 전달드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 26년 3월로 예상되는 말소임대주택 증가, 주택가격에 어떤 영향 미칠까요? 다주택자 중과가 시행된다면 그 전에 팔아야 할까요? 말소임대주택을 어떻게 하면 똑똑하게 활용할 수 있는지 살펴봤어요