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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임대차 관계에서 임대인은 목적물을 사용·수익이 가능한 상태로 제공하고, 임차인은 그에 대한 반대급부로 임대료를 지급하게 된다. 만약 임차인이 경기 침체나 개인 사정 등으로 인해 임대료를 제때 납부하지 못하게 된다면, 임대인은 어떻게 대응하여야 할까?

 

 

✔️ 상가건물은 모두 임대료 3기 이상 연체해야 해지 가능

 

민법의 특별법인 ‘상가건물임대차보호법’(이하 ‘상임법’이라 함)은 “임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있어(제10조의 8) 임차인의 밀린 차임이 모두 합하여 3기(보통 3개월분)에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

상임법은 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가에만 적용된다는 규정이 있으나(제2조), 임차인이 3기 이상 차임액을 연체하여 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 조항은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 모두 적용됨을 주의해야 한다(제2조 제3항).

 

 

✔️ 3회 연체가 아닌, 차임연체액이 모두 합하여 3기에 달해야

 

3회 차임 연체가 아닌, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때라고 규정하고 있으므로, 차임의 연체가 3번 연속이거나 3회일 필요는 없으며, 차임 연체가 모두 합하여 3기의 차임액에 달하면 된다. 예를 들어 1년 전에 차임을 1번 연체하고 그 후 제때 차임을 내다가 최근 2번을 연체하여 총 차임연체액이 3기에 달하면 계약해지가 가능한 것이다.

 

 

✔️ 계약해지 당시에 3기 연체 누적액이 있어야

 

임대인이 계약을 해지하는 시점에 임차인의 차임연체액이 3기에 달해야 하므로 만약 임대인이 계약해지를 통보하기 전이나 임차인이 계약해지 통보를 받기 전에 임차인이 연체된 차임을 일부라도 지급하여 남아있는 연체액이 3기에 달하지 않으면 임대인은 계약해지를 할 수 없게 된다. 즉, 해지권 행사를 하는 순간에 3기 연체 누적액이 있어야만 한다는 점을 주의해야 한다.

 

 

✔️ 임차인이 3기에 이르도록 차임연체를 한 사실이 있는 경우

 

임차인의 차임연체가 3기에 달한 적이 있다가 다 갚은 경우, 임대인은 해지권을 행사할 수는 없지만, 추후 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있으며(제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회를 보호할 필요도 없게 된다(제10조의 4 제1항). 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약 관계에서 벗어날 수 있도록 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하지 않는다는 취지이다.

 

 

✔️ 2기의 차임연체로 해지가능하다는 특약은 무효

 

상임법에 위반하여 임차인에게 불리한 조항은 무효이므로(제15조), 2기의 차임연체만으로 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 특약을 계약서에 기재하더라도 특약은 무효가 되며, 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기에 달하는 때에만 계약을 해지할 수 있다.

 

임대인이 임차인의 계속된 차임연체로 인하여 계약해지를 하고 싶다면, 임차인이 연체차임을 지급하기 전에 신속하게 임차인을 상대로 내용증명이나 문자메시지 등을 보내 계약해지의 증거를 남기는 것을 추천한다.

 

한편, 임차인은 월세가 3기에 이르도록 연체되었다는 사실만 있으면 추후 연체상태가 해소되더라도 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 보호받지 못하므로 차임을 3기에 이르도록 연체하지 않도록 주의해야 한다.

핵심 요약 상가건물은 모두 임대료 3기 이상 연체해야 해지 가능하고, 해지 당시 연체액이 3기에 달해야 해요 3기에 이르도록 차임연체를 하였다가 추후 밀린 차임을 모두 갚더라도 임차인은 계약갱신요구를 할 수 없고, 권리금 회수 기회를 박탈당해요 2기의 차임연체로 해지가능하다는 특약을 계약서에 기재했더라도 그 특약은 무효에요

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