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서울 전체 및 경기도 12개 지역에 대해 토지거래허가구역이 시행된지 한 달 정도가 지났습니다. 일부 지역에서는 이에 대한 잡음도 들리고 있는데요, 이런 상황에서 ‘틈새’로 불리는 오피스텔 취득시 유의해야 할 세금은 없는지 살펴봅니다. 

 

 

 

예를 들어 주택의 경우 기본세율은 1~3%가 적용되며, 중과 적용시 8% 혹은 12%가 적용됩니다. 기본세율 1~3%의 경우 매매가격 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%가 적용되며 그 사이는 별도 산식을 통해 도출됩니다(매매가격 * ⅔에서 3억 원을 차감후 백분율).

 

이렇게 본다면 첫 번째 집을 취득할 때 주택이 아닌 오피스텔을 취득하게 되면 다소 높은 취득세율이 적용됨을 알 수 있습니다. 다소 불리한 부분이죠?

 

 

 📍 둘째, 보유세는 재산세 종류가 중요합니다

 

오피스텔은 업무용과 주거용 전환이 상대적으로 자유롭습니다. 이는 보유세에도 영향을 미치는데요, 가령 업무용 재산세가 나온다면 종부세의 경우 상가로 보아 토지공시가격 80억 원까지는 종부세 이슈가 없습니다. 상대적으로 유리할 수 있는 부분입니다. 반면 주택분 재산세가 나온다면 주택과 동일하게 보유세를 부담해야 합니다.

 

따라서 오피스텔 매수 전 관할 지자체를 통해 어떤 종류의 재산세가 나오는지 사전 확인해보는 것이 좋습니다. 참고로 매도자가 주택임대사업자였고, 해당 오피스텔이 등록임대주택이었다면 주택분 재산세가 부과되니 유의 바랍니다. 

 

 

📍 셋째, 양도세는 실제 사용용도에 따라 결정됩니다

 

특히 양도세와 보유세를 혼동하는 경우가 많은데요, 업무용 재산세가 나오면 주택 종부세에서 제외된다고 해서 양도세 역시 제외된다고 오해하시는 경우가 많은데 그렇지 않습니다. 양도세는 실질에 따라 주거용으로 사용하면 주택수에 포함이 됩니다. 물론 이를 활용해서 주택 용도로 사용시 다른 주택처럼 1주택 비과세 등이 가능합니다. 따라서 양도세의 경우 주택과 동일하다고 생각하셔도 무방하겠습니다.

 

(그림) 오피스텔 과세체계 요약. 제공 : 제네시스박

 

이렇게 볼 때 만약 다른 주택은 없고 오피스텔만 있다면 취득세에서 다소 불리하지만 보유세, 양도세는 동일하다고 볼 수 있습니다. 혹시 다른 주택이 있는데 오피스텔을 추가로 취득하는 경우라면 취득세와 보유세는 상대적으로 유리할 수 있지만(취득세는 4% 고정, 보유세는 업무용 재산세이면 종부세 유리) 양도세는 실제 주거용 사용시 주택수 포함이므로 다른 주택 비과세가 안 될 수 있습니다.

 

가령, 서울이나 지방에 1채 있는 분들이 추가로 오피스텔을 취득할 경우 취득세와 보유세는 유리하게 셋팅이 가능하지만 양도세는 주거용 사용시 2채이므로 유의해야 한다는 의미입니다.

 

무엇보다 중요한 점은 이렇게 취득한 오피스텔이 추후 시세차익이 가능해야 한다는 점입니다. 그렇지 않을 경우 굳이 리스크를 안고 매각해야 하는지 다시 생각해보셔야 합니다. 잊지 마세요. 수익이 있어야 절세도 가능합니다. 자산관리 관점에서 오피스텔 취득 유불리를 꼭 체크하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

핵심 요약  비아파트 중 하나인 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다 그런데 오피스텔 세금은 주택과 어떻게 다를까요? 오피스텔 매수, 매도시 유의점을 살펴봤어요