홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해 드려요.

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2026년, 재개발 시장에는 큰 기회의 시기가 찾아옵니다. 그 시점은 바로 2026년 초부터 5월 9일 전까지인데요. 오늘은 왜 이 시기에 재개발 시장에 큰 기회가 오는지, 그 이유를 하나씩 짚어보겠습니다.

 

 

🔎 왜 2026년 5월 9일 전일까?

 

2026년 5월 9일부터 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 그동안 완화돼 있던 양도세가 다시 중과되면서, 규제지역 내 다주택자들은 2026년 5월 9일 전까지 주택을 매도하지 않으면 최대 80%에 달하는 양도세 폭탄을 맞게 됩니다.

 

 

이 시점 이후에 주택을 매도하게 되면, 양도세를 내면, 실제 손에 쥘 수 있는 수익은 거의 남지 않게 됩니다. 그래서 다주택자 입장에서는 “어떻게든 5월 9일 이전에 주택을 매도하자”라는 움직임이 커질 수밖에 없습니다.

 

여기에 더해, 2026년에는 장기임대사업자 말소 물량이 한꺼번에 시장에 풀리게 됩니다. 많은 임대사업자들이 2018년에 장기임대사업자를 등록했는데, 8년이 지난 2026년에 이 물량들이 임대사업자 자동 말소가 됩니다. 말소 이후에는 보유세가 기존 주택과 합산되면서 종부세 부담이 급격히 증가합니다.

 

결국, 내년 초 양도세 중과 회피 매물과 임대사업자 말소 매물이 동시에 시장에 풀리면서 시장에는 단기적인 매도 압력이 강하게 작용할 가능성이 높습니다. 이는 곧 가격 조정의 시그널이 될 수 있습니다.

 

 

🔎 급매가 집중될 가능성이 높은 지역

 

특히 ‘관리처분인가’를 앞둔 재개발 구역은 급매가 집중적으로 나올 가능성이 높습니다. 투기과열지구에 지정되면, 지역 내 재개발은 관리처분인가 이후 전매제한이 걸리게 되는데, 전매제한이 되면, 소유권 이전은 가능하지만, 입주권이 이전이 되지 않습니다. 즉, 매수하는 사람 입장에서는 재개발 물건을 사면, 현금청산 대상이 되는 것이죠. 사실상 거래가 막히게 되는 겁니다.

 

 

문제는 관리처분인가 이후 신축 완공까지 평균 6~7년이 걸린다는 점입니다. 보유자 입장에서는 관리처분인가 전까지 매도하지 못하면, 최소 6~7년 동안 자산이 묶이는 상황이 되는 겁니다.

 

그래서 관리처분인가 직전 보유자들은 “지금 팔지 않으면 몇 년 동안 꼼짝 못 한다”는 압박 속에서 가격을 낮춰서라도 매물을 내놓을 수밖에 없는 매도자들이 등장할 가능성이 큽니다. 내년 초, 관리처분인가 직전 재개발 구역들에서 급매가 집중적으로 출현할 가능성이 커지는 이유입니다.

 

 

🔎  ‘꼭 팔아야 하는 사람들’

 

규제지역 내 정비사업 보유자에게는 5년간의 재당첨 금지 규정이 있습니다. 만약 한 사람이 재개발이나 재건축을 두 채 이상 보유하고 있다면, 이 규정에 따라 늦게 진행되는 구역은 입주권을 받지 못하고 현금 청산될 수 있습니다.

 

 

현금청산은 사실상 ‘투자 실패’이기 때문에, 이런 분들은 어쩔 수 없이 둘 중 하나를 정리해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 결국 “어느 걸 팔아야 하나”라는 고민 끝에 둘 중 하나는 시장에 내놓을 수밖에 없는 구조입니다.

 

게다가 재개발 보유자 중 상당수는 기존 아파트 한 채와 재개발 한 채를 함께 보유한 다주택자입니다. 예전에는 토지거래허가구역이 좁아서 “재개발은 들고 가고, 기존 아파트를 판다”라는 전략이 가능했지만, 이제는 허가구역이 크게 확대되면서 기존에 세입자기 있는 경우라면 주택을 매도하기가 매우 힘들어졌습니다. 토지거래 허가구역 내에서는 세입자가 있는 주택을 매도 할 수 없기 때문이죠.

 

결국, 이들이 매도할 수 있는 것은 허가구역을 피해 있는 재개발 주택뿐, 결국 재개발 시장의 매물 출회 가능성이 훨씬 높아졌습니다. 여기에 정부의 보유세 인상 방침까지 더해지면서 “이번 기회에 정리하자”는 움직임이 실제로 확산되고 있습니다.

 

 

🔎 매도자는 압박, 매수자는 기회

 

이런 구조 속에서 내년 초에는 양도세, 전매제한, 재당첨금지, 보유세 등 여러 요인에 쫓긴 매도자들의 물건이 한꺼번에 시장에 나올 가능성이 높아졌습니다.

 

매도자에게는 부담이지만, 매수자 입장에서는 오히려 절호의 진입 타이밍이 될 수 있습니다. 특히 2026년 5월 이전, 관리처분인가를 앞둔 재개발 구역이라면 단기 급매가 집중될 확률이 높기 때문에, 내 집 마련을 고민하고 있다면 이 시기를 놓치지 않는 게 좋습니다.

 

 

🔎 2026년, ‘마지막 기회’를 노려라

 

지금은 정책 발표 직후라 시장이 다소 잠잠해 보이지만, 시간이 조금만 지나면 재개발 급매가 본격적으로 등장할 겁니다. 서울과 수도권의 공급은 이미 줄어드는 구조로 들어섰습니다. 그렇기 때문에 내년 재개발 시장의 조정은 단순한 하락이 아니라 새로운 기회가 될 가능성이 높습니다.

 

💁‍♂️ “2026년 5월 9일 이전, 관리처분인가를 앞둔 재개발 구역을 주목하라.”

 

이 시기를 현명하게 활용한다면, 폭등한 부동산 시장 속에서도 미래의 신축 아파트를 합리적인 가격에 선점할 수 있을 것입니다.

 

감사합니다.

 

핵심 요약 2026년 상반기, 양도세 중과 유예 종료와 임대사업자 말소로 인한 재개발 시장에 급매 출현 가능성이 높아지고 있습니다 따라서 2026년은 재개발 매수자에게 있어 절호의 기회가 될 것으로 보입니다