홈노크

월드컵경기장역에서 불과 몇 걸음, 공원의 바람이 단지 담장을 타고 넘어와요. 1986년에 지어져 3,700가구가 넘는 대단지가 된 ‘성산시영’. 오래된 복도식이라는 시간의 흔적보다 더 크게 보이는 건, 상암DMC와 월드컵공원, 한강 생활축이 만든 생활 반경이고, 그 한가운데에서 재건축이라는 큰 물줄기를 기다리는 도시의 맥박이에요. 오늘은 투자자의 렌즈로 성산시영을 다섯 단계로 해부해, “지금 이 단지에 시간을 묶어둘 이유가 있는가”를 끝까지 따라가 보겠습니다.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

성산시영은 6호선 월드컵경기장역 도보권에 놓여 있고, 상암DMC 업무지와 맞닿아 직주근접성이 분명해요. 녹지 측면에서는 월드컵공원·하늘공원·난지한강공원이 이어지는 서울 상위권 공원축을 일상 반경으로 품고, 생활편의는 홈플러스 월드컵점·망원/합정 상권이 매끈하게 받쳐줍니다. 초중고 학군 접근성도 무난한 편이라 “거주 편의+여가+출퇴근”이 동시에 성립하는 입지예요. 이 조합은 마포 서북부에서 보기 드문 밀도와 균형을 보여주고, 재건축 이후에는 수요층의 스펙트럼이 더 넓어질 가능성이 큽니다.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

최근 시세와 실거래 흐름을 종합하면, 전용 50㎡대 기준 매매가가 대략 11억 후반~13억 선에서 형성되고 전세는 3억대 초중반에 포진해 있어요. 평당가 지표도 성산동 평균을 상회해 ‘기대 프리미엄’이 이미 얹힌 단지라는 점이 읽힙니다. 다만 정비 일정·규제 뉴스 같은 신호에 거래량과 호가가 빠르게 출렁인 전례가 있어, 가격이 기대에 민감하게 반응한다는 특성이 분명해요. “입지 + 재건축 기대”가 어느 정도 가격에 녹아 있는 만큼, 수익은 진입 타이밍과 보유 기간의 함수가 됩니다.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

성산시영은 1986년 준공, 3,710가구 규모의 복도식 대단지예요. 현재 관점에선 지하주차·동간거리·사생활성 같은 생활 편의가 부족하지만, 재건축 관점에서는 이 모든 약점이 개선 여지로 전환됩니다. 정비계획안은 최고 40층·약 4,823가구·용적률 299% 수준을 상정하고 있고, 재건축을 마치면 마포 최대급 단지로 재배치될 청사진이 제시돼 있어요. ‘불편함을 사서 재편의 이익을 얻는다’는 재건축 투자 정석이 성산시영에 깔끔히 적용되는 대목입니다.

 

 

✔️ 미래 가치와 개발 가능성

 

2023년 서울시 도시계획위 의결로 40층·4,800가구대의 골격이 확보되며, 2025년에는 조합설립 추진 동력이 공식화됐습니다. 이 사업이 현실화될 경우, 상암DMC의 고용·문화 수요와 월드컵공원/한강 녹지축이 결합된 생활권의 ‘주거 앵커’가 될 확률이 커요. 준공 이후에는 마포래미안푸르지오 등 기존 대형 주거 벨트와의 위상 재편이 불가피하고, 상암·망원·합정의 수요를 흡수하는 랜드마크 역할이 기대됩니다. 다만 공사비·분담금·분양가 정책 같은 변수들은 일정과 수익곡선을 뒤흔드는 상수이니, 장기전 전제를 깔아야 의미가 생겨요.

 

 

✔️ 자금 계획과 리스크 관리

 

현재 진입가만 놓고 보면 자본 효율은 결코 가볍지 않아요. 여기에 재건축 사이클 동안 발생할 이주·전월세 비용, 추가 분담금, 공사비 증액 리스크가 더해지며 총투자금은 매입가를 훌쩍 넘어설 수 있어요. 따라서 최소 7~10년의 보유 시나리오를 깔고, ‘매입가+추가분담+보유/이주 비용’을 보수적으로 합산해 내부수익률을 먼저 계산해야 해요. 동일 금액으로 마포의 준신축(예: 월드컵아이파크·성산e편한세상2차·성산월드타운대림) 혹은 타 권역 재건축 초기 물건과의 대안 비교도 필수예요. 성산시영은 레버리지형 성장주에 가깝고, 현금흐름/안정성을 1순위로 두는 투자자에겐 심리적 피로가 클 수 있습니다.

 

한 줄로 정리해보면, 성산 시영은 이미 많이 오른 재건축 기대주이지만, 마포 서북부의 구조적 변화를 함께 가져갈 수 있는 플레이어예요. 이 단지에 들어가는 선택은 결국, “나는 마포 서북부라는 도시 축의 미래를, 지금 이 가격과 이 시간 동안 함께 가져갈 준비가 되어 있는가?”라는 질문으로 귀결됩니다.

 

당신이라면, 성산 시영의 10년을 함께 가져갈 용기가 있을까요?

성산시영, 보다 자세한 거래 정보와 시세 분석은 [홈노크 앱 > 지도]를 통해 확인해보세요.

 

 

---

이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

---