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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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규제로 묶인 일반 매매시장 대신 실거주 의무가 없는 경매시장으로 자금이 몰리고 있어요. 감정가보다 3억~4억 원 높은 고가 낙찰이 이어지며 서울 경매 낙찰가율이 102.3%를 기록할 정도예요. 동시에 올해 강남3구와 분당 등 집값 급등 지역에서 아파트 증여가 급증했는데요, 10·15 대책으로 매매가 막히자, 세금 내고라도 증여를 택하는 흐름이 강해지고 있습니다.

 

 

🔎 경매로 달려가는 현금 부자들

 

10·15 대책 이후 거래 규제로 일반 매매가 막히자 현금 부자들이 규제 사각지대인 경매시장으로 몰리고 있어요. 왜 사각지대냐면,

 

경매로 매입한 주택은 주택담보대출을 이용하지 않는 한 토지거래허가제의 실거주 의무를 적용받지 않아요. 경매 낙찰은 ‘공적 강제매각’이기 때문인데요. 즉, 자발적 거래에 있어서는 실거주 의무가 붙지만 경매는 매수인의 의사로 거래가 이루어지는 것이 아닌 강제성이기 때문에 법률상 허가대상이 아니에요. 

 

또한 대출 없이 낙찰받으면 전세를 바로 놓을 수 있어, 임대수익형 투자자에게 매력적인 틈새시장으로 떠오르고 있는 겁니다. 지지옥션에 따르면 11월 3~5일 서울 아파트 경매 22건에 153명이 몰리며 평균 경쟁률 7대1을 기록했어요.

 

 

🔎 대체 어느 정도길래?

 

서울 송파구 잠실현대아파트는 감정가 13억 3,000만 원 물건이 17억 6,050만 원(132%)에 낙찰됐고, 같은 날 가락쌍용2차도 감정가 12억 9,000만 원보다 4억 원 비싼 16억 8,900만 원(131%)에 거래됐어요. 마포 현대홈타운 역시 12억 7,600만 원 감정가 대비 15억 3,090만 원(120%)으로 낙찰됐고요. 현금 여력이 충분한 수요자들이 규제를 피하면서 ‘지금이 진입 타이밍’이라는 인식이 확산된 거예요.

 

지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 102.3%로 3년 4개월 만에 처음 100%를 넘었어요. 이는 일반 매매 시세가 높아 경매 감정가가 상대적으로 저렴하게 형성된 영향도 있어요. 하지만 거래량 감소가 길어질 경우 시세 하락으로 이어질 수 있고, 고가 낙찰은 향후 매도 시 손실로 이어질 수 있다는 걸 간과하면 안돼요.

 

 

🔎 못 팔면 차라리 증여로

 

경매뿐 아니라 무상으로 이뤄지는 증여도 토지거래허가제 대상이 아니에요.

 

법원 등기정보광장 자료에 따르면, 2024년 1~10월 강남3구(강남·서초·송파)와 양천, 분당 등에서 증여가 집중적으로 늘었어요. 서울 아파트 증여는 6월 이후 급증해 6~10월 월평균 755건으로, 상반기(월 588건) 대비 28% 증가했고요.

 

강남구가 572건으로 1위, 양천구(481건), 송파구(450건), 서초구(430건)가 뒤를 이었어요. 분당구에서도 468건이 이뤄지며 서울 못지않은 증여 열기가 이어졌어요. 집값이 급등한 지역일수록 “세금 내더라도 물려주는 게 낫다”는 인식이 확산된 거예요.

 

 

🔎 토지거래허가구역, 생각보다 빡세다

 

토지거래허가구역은 투기방지를 위해 정부가 지정한 지역에서 집을 살 때는 구청장 허가를 받아야 하는 제도예요. 즉, 실거주 목적인지 확인하고 2년간 실제로 살아야 하고, 투기 및 갭투자를 원천적으로 차단하려고 하죠.

 

정부가 부동산 대책을 내놓으면서 수도권 주요 지역에 대한 실거주 의무 위반·편법 자금조달 등 부동산 시장교란 행위에 대해 집중 조사해요. 지난 20일 이후 거래 계약을 체결했으나, 계약일 등을 허위신고한 경우, 실거주 의무 이행 여부 현장점검도 실시한다는 거죠. 여기에는 증여도 해당하는데요, 대출규제 회피를 위해 법인 자금을 활용하거나, 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등의 시장 교란 행위를 중점 점검한다는 거죠.

 

10.15 부동산 대책 이후 현재 전국에서 토허가 구역은 서울 전역과 경기도 12개 지역이에요. 앞으로 집 사기도, 팔기도 쉽지 않아진 것 같아요.

핵심 요약 경매시장은 실거주 의무가 없는 틈새로 현금 수요가 몰리며 서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘는 고가 낙찰 사례가 이어지고 있어요 동시에 집값 급등 지역에서는 매매가 막히자 세금을 감수하고도 증여를 선택하는 흐름이 뚜렷하게 증가하고 있어요 토지거래허가구역의 강화된 규제와 실거주 의무가 확대되면서 매수·매도 모두 제약이 커져, 시장 전반에서 규제 회피 수단을 찾는 움직임이 나타나고 있어요