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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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집 매매나 전·월세 계약 시, 계약서 작성 전 계약금 중 일부를 ‘가계약금’ 명목으로 먼저 보내자는 이야기를 자주 듣게 된다. 가계약금을 먼저 이체한 후 거래 조건이 맞지 않거나 거래당사자 중 일방의 변심 등으로 계약을 진행하지 못하게 된다면, 이미 지급한 가계약금은 돌려받을 수 있을까?

 

 

✔️ 계약이 성립된 경우 계약금은 해약금으로 추정

 

통상 일반적으로 부동산 계약 시 지급되는 계약금은 민법상의 해약금 규정(제565조 제1항)에 따라, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 수령자는 계약금의 배액을 상대방에게 교부하고 계약을 해제할 수 있다.

 

계약 성립에 따른 계약금으로 교부하였을 때 위 규정이 적용되는 것이며, 계약의 성립 여부에 대해서는 계약의 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나, 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야 한다는 것이 법원의 태도이다.

 

예를 들어, 매매대금과 물건지에 관한 합의는 있었지만, 구체적인 중도금 지급일, 잔금 지급일 등에 관한 합의는 되지 않았다면 매매계약의 중요사항이 정해졌다고 보기는 어려울 것이다.

 

대법원은 A가 아파트 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인 B에게 가계약금으로 300만 원을 먼저 지급했다가 단순 변심으로 임대차계약을 포기한 경우,

 

“가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 한다”고 설명하면서

 

“당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 않는 한 A가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다”고 판시한 바 있다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187판결).

 

구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있지만, 법원은 계약서를 작성하지 않은 채 가계약금만 먼저 지급하는 경우에 있어서 매매계약이 성립되었다고 보는 경우는 흔치 않음을 유의해야 한다.

 

 

✔️ 계약 파기 시 반환은 어떻게?

 

위에서 본 것과 같이 계약의 본질적 사항이 정해지지 않아 계약이 성립되지 않은 경우에는 가계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되는 것이 아니다. 따라서, 이미 지급한 가계약금은 법률상 원인 없는 급여가 되어 부당이득으로 반환받을 수 있으므로 이미 지급한 금원 그대로 돌려받으면 된다.

 

정리하자면, 가계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되는 것은 아니므로 부동산 거래 시 가급적 계약서 작성 뒤 계약금을 지급하는 것을 추천하며, 만약 계약서도 작성하지 않은 채 가계약금을 먼저 지급한다면 계약이 파기될 경우 가계약금은 어떻게 처리할 것인지를 문자 등으로 사전에 명확히 해 두어야 분쟁의 소지를 줄일 수 있을 것이다.

 

핵심 요약 가계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정되지 않아요 계약이 성립되었다고 볼 수 있거나 가계약금을 해약금으로 본다는 명시적인 약정을 한 것이 아니라면 계약 파기 시 이미 지급한 가계약금은 부당이득반환이 가능해요

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